土地の固定資産税・相続税は利用区分や地目によって金額が変わるって本当?

2020.05.20

土地や建物など不動産を所有していると所有者に固定資産税が課されます。また、不動産を所有していた人に相続が発生すれば、その資産額によっては相続税がかかります。
土地の固定資産税と相続税は、利用のされ方や面積、建物が建っているかどうかなどによって税額が変わります。いろいろな区分がありますが、どのように分けられているのでしょうか。
今回は、土地の課税額を決めるために、どんな区分が使われているのかご説明します。

田園風景

相続税と固定資産税では評価基準が違う

相続税と固定資産税は「税金であること」は同じですが、不動産の評価の仕方は違います。固定資産税は市区町村が徴収する地方税、相続税は国税です。税ごとに管轄する場所が違うので、それぞれに土地を評価する基準があるのです。

登記簿謄本に記載される地目は税額に関係あるの?

登記簿謄本にも地目が記載されています。もちろん土地であることには変わりがないので、大きく変わることはありません。しかし、登記された地目が必ずしも固定資産税や相続税を算出する際の地目と同じかというと、そうでない場合もあります。

不動産登記法で区分される地目は23種類

土地は、不動産登記規則に記載された23種類の地目に区分しています。

不動産登記に使われる区分

不動産登記法で区分される地目23種類 田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地

たくさんありますが、一般の方にかかわりがあるのは「宅地」「田」「畑」「宅地」「山林」「雑種地」など。
土地を登記すると必ずこのどれかに区分されます。土地を所有している方は登記簿を確認してみてください。
この地目は、表題登記をする際に申請者が記入し、その申請を法務局が認めれば確定されます。権利部の登記は義務ではありませんが、所有者であることを示すために非常に重要なものです。
詳しくはこちらの記事でご確認ください。

【参考記事】

「相続した建物が未登記だった」どうしたらいい?

農地の地目変更は難しい

登記上の地目が「田」「畑」であった場合は少し注意が必要です。農地法により、農業以外の利用が制限され、「宅地として利用する」「宅地として売却したい」のなら地目の変更をしなければなりません。
しかし、農地として利用できる土地の地目変更は、そう簡単には認められません。だからといって農地に勝手に家を建てたら法律違反になってしまいます。

【参考記事】

【農地の土地活用】農地から宅地への転用は難しいって本当?

【区域区分】市街化調整区域と市街化調整区域外

日本にある土地は、都市計画区域内かそうでないかによって分けられています。都市計画区域内は、更に「市街化区域」「市街化調整区域」に区分されます。
都市計画区域は国土のおよそ25%。そこに全人口の9割以上の人が暮らしています。
なぜこのように区分しているのでしょうか?
市街化調整区域と市街化調整区域外の図

都市計画で機能を集中

広い国土の中に点々と人が住んでしまうと、上下水道や公共施設・病院など、生活に欠かせないものを設置しなければならない範囲が広くなります。一定間隔ですべての地域に設置できればいいのですが、そのためには施設の整備に莫大なお金がかかるので、そうもいきません。
都市計画区域は、そのなかに街の機能を集中させ、住民が暮らしやすくなるように定められているのです。

市街化区域と市街化調整区域

その都市計画区域内はさらに「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。
市街化区域は、市街化が推奨されている地域です。市街化区域に土地・建物を所有していると都市計画税が課されます。

市街化調整区域は住宅が建てられないわけではないのですが、市街化を抑制するためにいろいろな条件が付されています。周囲に家が少なく田畑ばかりの場所は市街化調整区域かも知れません。
市街化調整区域を相続すると、買い手が付きにくく、維持も大変であることが多いのです。自由に家を建てることができないので、相続前に確認しておいた方がいいでしょう。

用途地域とは?

都市計画法によって、市街化区域は12の用途地域に区分されています。ここでご説明する用途地域は、路線価図に載っている用途地域ではなく、都市計画法の区分です。

用途地域は、その土地をどのように使っていいかによって分けられています。どれに区分されているかによって、建てられる建物の高さや建ぺい率、容積率が決められています。
用途地域の区分 第一種低層住宅専用地域 第二種低層住宅専用地域 第一種中高層住宅専用地域 第二種中高層住宅専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 用途指定なし

低層住宅専用地域

低層住宅専用地域の第一種には、10mまたは12mの高さ制限があります。店舗の建設は規制され、店舗兼住宅以外の店は建てられません。学校や診療所は建築できます。近隣に店舗がないため、閑静な住宅街になり、落ち着いて暮らせる環境を確保しています。反面、生活に必要なものを揃える店から離れているので、高齢になると暮らしにくいかもしれません。

第二種は、住宅だけでなく、150m²以下小規模な店舗であれば建てられます。飲食店や小売店、福祉施設なども立ち並び、人の集う地域となります。

中高層住宅専用地域

3階建て以上のマンションの建設が許されている地域です。北側斜線規制や日影規制はあるものの、中規模の集合住宅が立ち並ぶような街並みです。
第一種は延べ床面積が500m²まで、第二種は1,500m²までとされています。

【参考記事】

北側斜線制限と日影規制~土地活用の基礎知識~

固定資産税にかかわる土地の区分「現況地目」は10種類

土地の固定資産税の額は、同じ広さでも場所や地目によって変わります。
登記にも「地目」という項目がありますが、固定資産税評価で使われる地目は現況調査に基づいているため、登記の地目とは異なることがあります。
固定資産税の評価額を決める基準は、「今現在、どんな用途に使われているか」です。それによって現況地目が変わります。

徴収するのは市区町村

固定資産税は、その不動産が存在する場所の市区町村が徴収するものです。

役所が財産の現状を調査し、土地や建物の状況を判断する「現況調査」が行われ、それに基づいて課税されます。
そのため、役所に判断され税額が記載された納税用紙が送られてきて、記載された額をそのまま支払うことになります。どんな地目とみなされて課税されているかは、固定資産税の課税明細書に記載されています。

現況地目は役所の職員が自分の目で見て判断する

では、現況調査はどのように行われるのかご説明します。この調査は3年に一度行われます。役所の職員が現地に赴いて、その土地の状況を判断するのです。現況や利用目的によって認定されます。

地目は一筆の土地に対して1つ。部分的に地目が違う部分があったとしても、土地全体の状況を実際に確認して決められます。

土地の固定資産税を決めるための地目は、以下の10種類に分けられます。昔は「塩田」がありましたが削除されたため、実質は9種類です。

土地の固定資産税を決めるための地目10種類 ・田 ・畑 ・宅地 ・削除(旧:塩田) ・鉱泉地 ・池沼 ・山林 ・牧場 ・原野 ・雑種地

固定資産税課税台帳で周辺相場を確認する

固定資産税の額が適正なのか疑問に思ったら、固定資産課税台帳の確認を。毎年4月頃から数か月間、固定資産課税台帳の縦覧ができます。
縦覧とは、固定資産税の納税者が、自己所有の不動産の評価が適正かどうか、近隣の土地・建物と比較できる制度のことです。お住まいの市区町村の担当窓口で見られます。

固定資産評価証明書として発行してもらう

その評価の仕方は、役所ごとに違います。明らかに額が高いのであれば、固定資産税評価証明書を取得し、内容をよく確認するといいでしょう。これは相続や贈与の際に使う書類です。固定資産税課税台帳の閲覧は期間が決まっていますが、固定資産評価証明書の取得は通年行えます。

固定資産税評価額の評価基準は市区町村ごとに違う

固定資産税の評価額は、地目や場所、地積によって変わります。それぞれの項目についてどう評価するのかは、市区町村の判断にゆだねられています。例えば「宅地」と「雑種地」ではどれくらい差があるのかは、その土地のある市区町村によって異なるのです。

宅地上に建物が建っていれば税額控除が受けられる

宅地の上に住宅が建っていれば、税額控除が受けられます。明らかに住宅が建っているのに「地目が違う」「固定資産税が高い」など疑問に思ったら、問い合わせてみましょう。税金が安くなるかもしれません。

【参考記事】

意外と知らない「固定資産税」の話

相続にかかわる土地の区分

相続税を算出する際には多くの場合、路線価を用います。路線価は毎年、国税庁が更新しており、インターネット上で確認できます。その路線価に関わるのが区域区分や地目です。その土地が何に区分されているかによって、用途が限定されていることもありますので、知っておいた方が良いでしょう。
相続財産の評価額は、路線価だけでなく、他の要因によって補正がなされ、算出されます。

相続財産の評価に使われる地目

相続における財産評価にも地目があり、固定資産税と同じく10種類に区分されます。こちらも課税時期の現況によって評価されるので、調査が行われます。
相続税は「被相続人が亡くなった日の時点でどのように使われていたか?」を確認し、財産が評価され、課税額が決まります。

宅地の評価に使われる、土地の利用区分とは?

その中でも宅地は、土地の利用区分によっても相続財産の評価額が変わります。
例えば、一筆の土地にアパートと自宅が建っていたとすると、アパート部分の地積、自宅の地積、それぞれどれくらいかをきちんと示し、記載する必要があります。
主に、自用地・貸宅地・借地権・貸家建付地・私道に分けられます。

自用地

自己所有で自身のために使っている土地のこと

貸宅地

自己所有だが、他の人に貸している土地のこと

借地権

地代を払い、他人の土地を借りている状態。借地権という権利が発生

貸家建付地

アパートやマンションなどを建て、その部屋を他の人に貸している土地

私道

公道ではないが、道路として使用してxいる土地

貸宅地や借地権に該当する場合は、国税庁で公開されている路線価図に借地権割合が書かれていますので、確認しておきましょう。

【参考記事】

知らないと損をする!土地の評価額を下げて節税する方法
底地の評価額とは?
底地相続で予想されるトラブル

財産の評価は難しい 複数の土地を所有しているなら専門家に相談を

たくさんの土地を所有する地主さんは、個人で相続税の申告をするのは大変です。また、相続税がかかるか・かからないかのボーダーライン上にいる方は、生前に把握しておくことが大切です。
そして、「農地」や「市街化調整区域」の土地を相続させる、相続する予定があるのなら、今後、どのように活用していきたいのか、ご親族でぜひ話し合いを。どのような土地でも処分も含めて考えているのなら、税理士や信頼できる不動産会社を早いうちから探しておいた方がいいでしょう。
その地域の状況に詳しいだけでなく、ご自身との相性が非常に大切です。複数の会社に問い合わせ、信頼できる担当者をお探しください。

【参考記事】

【円満な相続を目指そう】相続開始前に知っておくべきことは?

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