「使用貸借」とは？ニーズ・プラスの使用貸借への取り組み

使用貸借の土地・建物がある地主さん、またはそのご家族の中に、こんなお悩みを抱えている方はいますか？

• 土地を無償で貸しているけど、契約書を作っていない…
• 使用貸借って何？賃貸借と何が違うの？
• 土地を無償で貸す約束をしてしまったが、よくよく考えたら貸したくない…
• 使用貸借の土地を返して欲しい…
• 使用貸借の土地を借りていたが追い出されてしまいそう。出ていかなければならないの？
• 使用貸借の土地が思わぬ使われ方をしている。すぐに返して欲しい。
• 使用貸借の税金ってどうなってるの？
• 無償で土地を貸してるけど、トラブルってどんなときに起きるの？具体例が見たい。
• 使用貸借として土地を貸していたが、返して欲しい。
• 使用貸借の不動産を返すときに、現状回復までしないといけないの？

こんなお悩みを抱えている方は多いです。

ニーズ・プラスは借地借家のプロフェッショナルとしてあなたのお悩みを解決します。

使用貸借とは？

「子どもに土地を無償でかしているけど、家族間のことだし契約書なんて作ってない。これって使用貸借なの？」「子どもに土地は無償で貸しているけど、その土地に建っている家は子どもが建てた。これも使用貸借？」といったように、親子間のことなのであまりよく分かってないまま使用貸借の関係になっていることは少なくありません。

そんな「使用貸借」の意味について基礎的なことから徹底的に解説します。

使用貸借で生じるトラブル

無償で土地や不動産を貸し借りする使用貸借。「物の貸し借り」といえば誰しも大なり小なりトラブルの経験があるのではないでしょうか？不動産は金額のスケールが大きいのでトラブルが生じたら大変です。

では具体的にはどういったトラブルが生じるのでしょうか。また、どうすればトラブルが起きにくくなるのでしょうか？以下、項目別に見ていきましょう。

契約書がないと何が問題なの？

使用貸借は契約書を作っていないケースが多いです。なぜなら、無償で土地や不動産を貸す相手となると、多くは親族間や非常に親密な知り合いです。そういった間柄だとわざわざ契約書を作るというのは憚られるのではないでしょうか。

しかし契約書は必ず作成しましょう。

契約書がない場合、以下の危険性があります。

• 借主さんが貸主さんの想定外の土地の使い方をしてしまう。
• 借主さんが貸主さんの許可を取らずに、第三者に使用貸借の土地・不動産を貸してしまう。
• 借主さんが使用貸借の土地に貸主さんの許可を取らずに、家を建ててしまう。

契約書を作らず、借主さんが家を建ててしまった場合、土地を返却するときにトラブルが生じます。なぜなら、土地は貸主さんのものなのに、家は借主さんのものだからです。そういった複雑な状態にならないように予め契約書を作ることが大切です。

親族間や非常に親密な知り合い間だからこそ、トラブルが起きて関係が悪くなるのを避けるため、契約書の作成は重要なのです。

契約満了期日・使用目的・目的外での使用禁止・返還時の原状回復をきっちり決めて契約書を作成するのが良いでしょう。

親子間での使用貸借トラブル

無償で土地や不動産を貸し借りする使用貸借。一番多いケースは親子間の使用貸借です。「親が子どもに土地を貸していて、親が亡くなったときに子どもが相続する」というのがトラブルが生じない理想的な状況です。

しかし親子間の関係が悪くなり親が子どもに立ち退きを求めた場合、子どもは出て行かざるを得なくなってしまいます。土地は親のものだったが、家は子どもが建てたという場合、経済的負担が大きく簡単に了承できないはずです。こういった問題を回避するには契約書をしっかり作り、予め対策を考えましょう。

税金の問題｜使用貸借の固定資産税は誰が払う？

使用貸借は基本的に無償で不動産を貸すことを指します。したがって使用貸借の固定資産税は1月1日に土地を所有している人（貸主）が負担することになります。

「無償で土地を借りるのは気が引ける」という場合は借主が固定資産税を支払うと良いでしょう。固定資産税を借主が支払っていても、賃貸借ではなく、使用貸借の範囲内となります。

使用貸借の不動産の相続時に起きる問題

使用貸借の問題は相続時に表面化することがあります。相続税の問題や貸主が亡くなったときと、借主が亡くなったときに分けて見てみましょう。

使用貸借の借主が死亡したとき

使用貸借の貸主が死亡したとき

取得時効

使用貸借で土地を貸していて25年が経過した段階で土地を返して欲しいと借主に相談したら「時効が成立しているので今更返せない」と言われた場合、貸主は土地を返してもらえないのでしょうか。

この場合は返して貰えると考えられます。

時効は「借主に所有の意思がある状態」である必要があります。使用貸借として土地を使っている場合、仮に借主は所有していると考えていたとしても、所有の意思があるとは言えません。したがって時効は成立しないのです。

使用貸借の時効に関して、以下のコラムで詳しく解説しています。

聞いていた使用方法と違う

「借主が契約書で定めた使用目的に違反し、勝手に使用貸借の土地を使っている。こんなことをする人に土地を貸しておけないのですぐに土地を返して欲しい。」という場合、設定された使用期間が来ていなかったり、土地の使用目的が終了していなくても土地を返してもらえるのでしょうか。

「借主が用法順守義務の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は契約の解除をすることができる。」と法律で定められているため、この場合土地を返してもらえます。

土地を意図していなかった方法で使われないようにするためにも、契約書をしっかりと作成しましょう。

使用貸借の土地が転貸される

「借主が無断で使用貸借の土地を転貸している。こんなことをする人に土地を貸しておけないのですぐに土地を返して欲しい。」という場合、設定された使用期間が来ていなかったり、土地の使用目的が終了していなくても土地を返して貰えるのでしょうか。

こちらも前項の「聞いていた使用方法と違う」と同様に土地を返してもらえます。

常識的に考えても、借りていたものを勝手に人に貸してはいけませんよね？使用貸借の土地を転貸したい場合は、貸主にしっかりと許可を取りましょう。

使用貸借のトラブル事例

以上さまざまなパターンでのトラブルを紹介しました。

もっと具体的なトラブルの事例を見て使用貸借の理解を深めたいという方は、以下のコラムをご参照ください。

コラムでは弁護士監修のもと、以下の通り具体的なトラブル事例を9つ紹介しています。

• 知り合いに30年近く無料で貸していた土地を返してもらおうとしたら「時効が成立している」と言われてしまった
• お隣さんにただで借りていた土地に建てた倉庫、隣人の許可なく売却できる？
• 使用貸借のつもりで隣人に貸していた土地、買ってくれる人が現れたのに返してもらえない
• 兄が相続した土地に家を建てた弟 兄の死後、兄嫁に出ていってほしいと言われてた
• 叔母にタダで貸した土地と家、従兄弟が使うなら出ていってほしいが、どうしたらいいのか？
• 兄に無料で借りている土地でアパート経営中。立ち退き費用は兄に請求できる？
• 使用貸借の建物が建っている土地、ローンの担保にできる？
• 他人である隣人に5年以上タダで貸している土地、今さら契約書は作れるの？
• 祖父がゴルフ場に長年貸していた土地、もし閉鎖されたら後始末は貸主持ちになるの？

土地・建物を返してもらいたい

今までの項目で使用貸借のさまざまな問題点等を見てきました。

• やっぱり使用貸借の不動産を返してもらいたいな。。。
• 息子に使用貸借の土地を相続する前に、トラブルの原因を解決しておかないと！！

と思う方もいるのではないでしょうか。

そんな方のために、使用貸借の不動産の返却について見ていきましょう。

使用貸借の立ち退き

「使用貸借の終了条件・解除条件も満たしておらず、借主が契約書に定められた方法以外の使用方法で使っている訳でもない。しかし使用貸借の不動産を返して欲しい」といった場合、立ち退きのお願いをすることになります。

賃貸借と違い、使用貸借の借主の権利は大きくはありません。しかし借主も生活がかかっていることですし、設定された期間より前に立ち退きの要求をすることは権利の濫用に当たる場合があります。

まずは、相談という形で立ち退きできないか、借主さんと相談しましょう。この交渉が上手くいかなかった場合は最終的に法的手段ということになってしまいます。そうなるともう修復不可能なまでに関係が悪化しかねません。 使用貸借は親族や、ごく親しい関係の人との間に結ばれることが多いので、関係の悪化は避けるべきです。

そういったことになる前に第三者の専門家を仲介して話し合いをするという方法をおすすめします。

返還の際には土地・建物の現状回復は必要？|借主の修繕義務

使用貸借の不動産を返却してもらうと決めたのであれば、どういった形で返却されるのかというところも知っておく必要があります。

使用貸借の借主は、返却時に原状回復の義務を負います。ただ、その原状回復の範囲は賃貸借の場合と異なり、自然損耗・経年劣化は個々のケースで判断することになっています。

原状回復の範囲で、貸主と借主の間でトラブルが生じないように、契約書で原状回復の範囲をしっかり定めておきましょう。

使用貸借のお悩みはニーズ・プラスにお任せください

ニーズ・プラスでは、権利関係の解決をして整理する手助けを行っております。

使用貸借は親族や、ごく親しい関係の人との間に結ばれることが多いこともあり、「貸主と借主との関係が悪化しないような解決を目指したい」という方も多いと思います。

ニーズ・プラスは、さまざまな土地建物関係のトラブル現場に数多く立ち会った経験があり、双方が納得する形での解決に自信があります。使用貸借でお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。