使用貸借の土地、相続税はどうなる?

2019.09.06

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。

土地を他人に貸す場合、地代を受け取る一般的な「賃貸借」の他に、親しい間柄において土地を無料で使わせる「使用貸借」があります。
「人に貸している」という点ではどちらも同じですが、相続が発生した時、土地の所有者に課される相続税が、両者で大きく異なる可能性があることをご存知でしょうか。

今回は、土地活用を考える人ならぜひおさえておきたい、使用貸借の土地の相続税についてご紹介します。
使用貸借の土地、相続税はどうなる?

「人に貸している土地」の相続税の考え方

実は賃貸借よりも、タダで貸す使用貸借の土地の方が、相続税の評価額が高くなります。その理由を見ていきましょう。

賃貸借の土地は「貸宅地」になるので、相続税の評価額が安くなる

他人が家を建てている土地を賃貸借の契約で貸していると、「貸宅地」として扱われます。土地にかかる相続税を計算する時、「貸宅地」は、賃貸に出さずに自分で使っている「自用地」よりも、評価額が安くなるように設定されているのです。

その理由は、「貸宅地」では、土地の権利を貸主が100%所有するのではなく、貸主と借り主で折半しているからです。賃貸借の借り主は、その土地を使用する権利(借地権)を持ちます。「借地権」が土地全体の権利に占める割合は、国税局によって地域ごとに定められており、主に60%〜70%です。例えば、借地権割合が70%の土地では、貸主側の権利は30%ということになります。

この割合が、そのまま相続税の評価額にも反映されるので、結果的に「貸宅地」は「自用地」より相続税の評価額が安くなるのです。

使用貸借の土地は、人に貸しているのに「自用地」とみなされてしまう

一方、使用貸借の土地は、「貸宅地」ではなく「自用地」の扱いになるので、賃貸借のように相続税の評価額が安くなることはありません。人に貸しているにもかかわらず「自用地」として扱われるのは、使用貸借では借地権が発生せず、借り主の権利がきわめて弱いことに関係しています。

例えば、使用貸借では、借り主が死亡すれば契約は原則的に終了します。また、契約期間を定めていない場合、貸主の一方的な都合で土地の返還を求められても、借り主は従う必要があります。

つまり、使用貸借の土地は、実質的には貸主が自由に処分できる権利を持っているので、「自用地」として評価されるのです。
使用貸借の土地、相続税はどうなる?
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使用貸借と賃貸借では、実際に相続税の評価額はどのくらい変わる?

使用貸借の土地、相続税はどうなる?
自用地の評価額が3000万円の土地を例に考えてみましょう。

賃貸借(借地権割合が60%)の場合
相続税の評価額は3000万円✖️(1−0.6)=1200万円

使用貸借の場合
自用地価格がそのまま評価額になり、3000万円

このように使用貸借では、賃貸借よりも1800万円も評価額が上がってしまうことがわかります。同じ土地でも、賃貸借か、使用貸借かで、これほど大きな金額の差が生まれることは、とても重要なポイントです。

これだけ見ると、使用貸借よりも賃貸借の方が土地の評価額が下がるので、相続税対策になりそうですが、本当にそうなのでしょうか? 次項では、親子の間での土地の貸し借りを、賃貸借で行う場合についてご説明します。

親子間だと使用貸借を避けて賃貸借を選ぶメリットは少ない

相続が発生したとき、親子は被相続人・相続人の関係になります。そのような親子間で相続税対策として賃貸借をしても、実は、ほとんどメリットがありません。その理由は、賃貸借に必要な地代や権利金(後述)を子どもが親に支払うことによって、かえって親の財産が増加してしまうからです。

相続関係にある親族間の賃貸借で相続税が減らない理由

使用貸借の土地、相続税はどうなる?賃貸借の契約にするなら、子どもは親に周辺の相場と同等の地代を支払う必要があります。何年にもわたって支払い続ければ、かなりの金額になるでしょう。

さらに、子どもは親に対して通常の借地人同様に権利金も支払わなければなりません。賃貸借の場合、地域によっては、土地に借地権を設定することへの対価として権利金を支払う慣習がある地域もあります。そのため、権利金のやりとりをせずに賃貸借を始めてしまうと、贈与とみなされる可能性もあります。

賃貸借の契約を結ぶことで、子どもから親に大きな金額が支払われることになります。一見、土地の評価額が下がったとしても、支払った対価分だけ親の財産が増加してしまうため、結果として相続税対策にはならないのです。

相続人以外の親族に貸す場合はきちんと説明を

一方、相続人ではない親族との使用貸借は、後のトラブルを防ぐため最初にしっかりと説明することが大切です。それは借りる人だけでなく、相続人となりうる人たちにもです。
使用貸借の借り主は、貸主に求められれば、基本的にはその土地を明け渡さなければならなりません。しかし、そのことを理解しないままに土地を使っている借り主も多くいます。

貸主側の相続で土地の持ち主が変わった時に、相続人が相続税の支払いのために売却したくなるかもしれません。相続が絡んでくると、土地の返還をめぐってトラブルに発展しやすいのです。詳しくは、「使用貸借の土地は相続発生時にトラブルになりやすい」もご参照ください。

使用貸借の相続税を正しく理解してかしこい土地活用を

使用貸借の土地は、賃貸借の土地とは相続税評価額の計算方法が異なります。相続が発生した後に「想定外の額が課税されてしまった」という事態にならないよう、使用貸借の土地の相続税について正しく理解しておきましょう。

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