都会なのに「思うようには売れない土地」再建築不可物件の土地活用方法

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス　コラム編集部です。
土地は、所有しているだけで固定資産税などの税金がかかりますし、維持や管理の手間も発生します。なんの収益も生まない土地なら、処分してしまいたいと考えるのも自然なことでしょう。
しかし、残念ながら、全ての土地が相場通りの金額で売れるわけではありません。「思うような金額では売れない土地」を、不本意に所有し続けている人もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、都会での「思うように売れない土地」になることが多い「再建築不可物件」について、有効に活用する方法をご紹介します。

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再建築不可物件が「思うように売れない土地」になってしまう理由

都会の土地は少々条件が悪くても、需要が多いため売却できるもの。そんな都会であっても買い手がつきにくいのが、建築基準法を満たしておらず、新しい建物を建てられない土地である「再建築不可物件」です。（参考記事：「売れない土地の種類と売却方法」）土地の用途が限られ資産価値が大きく低下してしまうため、通常の価格では買い手が見つかりません。

売値を相場よりも大幅に下げれば、買い手が見つかる可能性はあります。なんとしても土地を処分してしまいたいと考える人なら選択肢の1つでしょう。

しかし、土地に対して特別な思い入れがある人や、深い愛着を持つ人にとっては、そうではありません。「思い出深い土地をこんな価格では手放したくない」「ご先祖様が苦労して手に入れ守ってきた土地だから、あまりにも安い金額だと申し訳ない」などの心理が働くことも多く、その結果、再建築不可の土地は「売れない土地」になってしまうのです。

都会における再建築不可物件の土地の特徴

再建築不可の土地の活用を考えるにあたって、まずは、その土地の特徴を理解しましょう。実は、再建築不可の土地は、新しい建物を建てられないこと以外にも、不利な条件を抱えていることが多いのです。

都会の再建築不可の土地に多いのは、接道義務を満していないというもの。道路に全く面していない「袋地」や、人1人がやっと通れるような狭い路地で出入りする「旗竿地」がこれに当たります。

これらの土地は、基本的に、四方を住宅で囲まれ、隣接地と密着しています。したがって、日当たりや風通しが悪い、プライバシーが保たれにくいなどのデメリットを持つ傾向があります。また、都会の旗竿地は、限られた面積を有効活用しようとして生まれたため、必然的に、狭い土地であるケースが多いのです。そしてたいてい、土地の上には建築基準法が改正される以前に建てられた、古い建物があります。

再建築不可の土地におすすめの土地活用は特色ある賃貸経営

上記のような再建築不可物件の特徴を理解すれば、売却しようとしても、なかなか買い手がつかないことにもうなずけます。しかし、これが賃貸となれば話は別です。そして、再建築不可の土地のポイントは、今ある建物をリフォームすることは可能だということ。つまり、都会の再建築不可物件におすすめの土地活用は、古い建物をリフォームして特色あるコンセプトの物件に作り変え、賃貸経営を行うことです。

住むという視点から考えた時にも不利な条件の多い土地ですから、入居者が見つかるの？と疑問をもたれるかもしれません。しかし、魅力的な物件を作れば、再建築不可の土地の持つデメリットを克服することは十分に可能です。単に新しくするのではなく、独自の価値を加える工夫をすることで、周囲の物件との差別化をはかりましょう。

次項では、再建築不可の土地活用に成功した、特色ある戸建ての賃貸の例をご紹介します。

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再建築不可物件を魅力的な賃貸にリフォームし、土地活用に成功した事例

ハイグレードな設備を取り入れた物件

資金に余裕のある子なし共働き夫婦をターゲットにして、小さくてもおしゃれで高級感のある一軒家をデザイン。

開放的な「アイランドキッチン」を採用し、賃貸では珍しい、生ゴミを粉砕して排水溝に流せる「ディスポーザー」も取り付けた。ベランダには、分譲マンションで人気の設備「スロップシンク」を設置した。

一戸建てを所有している気分になれる、DIY可能な物件

自分の家を持ちたいけれど資金的に難しい、という若い夫婦がターゲット。持ち家に住んでいる気分を味わえるようにと、DIYのできる自由度の高い物件にした。

壁や床を自分で塗り替えて良いのはもちろんのこと、室内には最低限の仕切りしか設けず、入居者が自分の好みに合わせて間取りを作り変えることも許可している。

ペットとの暮らしやすさを重視した物件

ペットを飼える賃貸が少ないことに注目した動物愛好家がターゲットの物件。賃貸では珍しい、ペットの多頭飼育も許可した。

小型犬などが室内で走り回れるよう、一階部分は仕切りを取り払ってまるごと一部屋にした。ペットの足に優しい専用の床材を使用し、足腰の負担にならない緩やかな階段も設置。散歩から帰った際に足を洗えるよう、玄関には足洗い場をもうけた。

土地活用で「売れない土地」を収益性の高い土地に生まれ変わらせよう

「思うように売れない土地」こそ、土地活用によって収益が生み出せないかを考えてみましょう。

賃貸経営は収益性が高く、都会なら賃貸物件へのニーズも多いため、安定した家賃収入が見込めます。居住用だけではなく、貸しオフィスや、店舗、民泊などの需要も期待できます。

ターゲットを絞った個性的な空間を作ることで、デメリットを克服でき、選ばれやすい物件になれます。柔軟な発想によって魅力ある建物を作り、土地を有効に活用しましょう。

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