底地権について
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相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスです。
地主さんが所有する土地であるにもかかわらず、地主さんが利用できない土地を「底地」と言います。この底地には「底地権」（そこちけん）という権利があることをご存知でしょうか。底地権がある土地には、同時に借地権も存在しており、底地権と借地権には密接な関係があります。
今回は「底地権」とともに、借地権との関わりについてもご説明いたします。
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底地権とは？
土地を誰にも貸さず、更地の状態で所有していれば、地主さんは自由にその土地を使えます。その土地を人に貸し出すと、借りた側（借地人さん）には借地権が発生し、貸した側（地主さん）には底地権が発生します。
底地権は、言い換えるなら「利用権のない所有権」といったところでしょうか。更地で所有している状態とは異なり、地主さんは自分の土地であるにもかかわらず、自由に使うことができないからです。
底地権と借地権の関係
底地権は、土地賃貸借契約が締結されたり、地上権（※）が設定されたりしたときに発生する権利です。このような土地は、ひとつの土地に対して、地主さんと借地人さんの権利が存在する、複雑な権利関係の土地といえます。
※地上権とは、建物や塀、竹木を所有することを目的とする権利。（民法265条〜269条の2）
底地権と借地権は、いわゆる「コーヒーカップとソーサー」に例えることができます。カップとソーサーは基本的に、一組セットのものです。底地権と借地権が一組セットとなる理由は、底地権と借地権の特性にあります。
底地権は、借地権が既に発生し、土地を自由に利用できない、などの特性があります。一方の借地権には、借地を利用する上で地主さんに対して更新料や建替承諾料を支払い、建物の建て替えを行うときは、必ず地主さんに了承を得ないといけない、などの特性があります。
また、底地権と借地権を別々に売却しようとすると、それぞれの制約によって市場価値や担保価値が下がってしまいます。底地権を評価する際は、借地人さんから受け取る毎月の地代と、20年もしくは30年に1回の更新料、および建物建て替え時の建替承諾料、借地権が消滅した場合に再び地主さんのもとに土地が返ってくるなどの底地のメリットを考慮する必要があります。
底地権と借地権は、セットで売却（底借同時売却（そこしゃくどうじばいきゃく））する方が、高値がつくのも事実です。
底地権と借地権で対立してしまった！トラブルとその解決策
密接で複雑な関係にある底地権と借地権。土地に限らず権利関係にトラブルはつきものかもしれません。それでは、当社が実際に解決に関わった、底地権と借地権関連のトラブル事例とその解決方法の一部をご紹介します。
更新料を支払わないトラブルと解決法
「更新料は法的に払う必要がない！」と借地人さんが主張されたケースです。借地契約にまつわる更新料の支払いは、慣習として多くの地域で定着していますが、借地人さんがおっしゃるように具体的な法整備はなされていません。
更新料の支払いトラブルを避けるには、土地賃貸借契約書の特約に更新料についての記載をすることをおすすめします。詳しい内容は下記コラムに記載しています。
地代の値上げ交渉トラブルと解決法
底地周辺の地価が上がって固定資産税や都市計画税の金額よりも地代の方が著しく低くなってしまった等、相応の理由があれば、地主さんは借地人さんに対して地代の値上げを請求できます。とはいえ理解が得られないとトラブルに発展することも。
トラブルを防ぐためには、値上げ理由を明確にした書類を作成し、お互いの理解を深めるようにしましょう。それでも値上げ交渉に応じてもらえない場合は、借地借家法11条の「地代等増減請求権」に基づき、専門家を交えて調停で値上げ交渉をする必要があります。
そのほかにも当社が解決した底地権・借地権に関するトラブル事例は多数あります。下記コラムをぜひご参照ください。
コミュニケーションを取り、スムーズな問題解決を
地主さんには「先祖から受け継いできた土地を子供に継がせるためにも、大切にしなければ」という想いがあり、借地人さんには「底地の上に家を建てて住んでいる。だから借地は自分のものだ」という想いがあります。
本来、借地契約は地主さんと借地人さんの信頼の上に成り立っているものです。問題解決を急ぐあまり、それぞれの抱く想いから言い分を主張してばかりでは、問題解決への道のりは遠ざかってしまいます。
底地の売却や借地権の買い戻しなど、底地整理のためには、普段のコミュニケーションの積み重ねが大切です。地主さんと借地人さんが良好な信頼関係を築くことで、底地問題を円満に解決へと導くことができるでしょう。
底地でお悩みのときは「ニーズ・プラス」にお任せください！！
ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。
当社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。
お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案。
当社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。
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