地主さんから見た「底地」のメリット・デメリット

2018.10.18

底地,メリットデメリット

相続コンサルタント ニーズ・プラスのコラム担当野呂です。

借地契約を結ぶと、20年〜30年ほど底地・借地の関係が続きます。しかし、代替わりした2代目以降の地主さんや借地人さんにとって、相続財産として引き継いだ底地には、あまり魅力を感じられないかもしれません。その原因として、底地の持つ性質が関係しています。

ここで、底地を所有しているうえで生じる、底地のメリットとデメリットをご説明いたします。

 

底地のメリット・デメリット

底地のメリット

1.地代や承諾料などの収入を得られる

底地契約期間中、地主さんは借地人さんから地代(ちだい)や承諾料などが継続して得られます。
地代滞納のリスクは低いので、安定した収益が望めるのも特徴です。

なぜかというと、借地人さんが地代を滞納した場合、借地人さんに融資している金融機関が肩代わりして支払うケースもあるからです。
借地の上にある建物に抵当権などの担保権を付与している場合、金融機関としては担保にしている建物がなくなる事態はなんとしても避けたいからです。

地代以外にも、建物を建て替える際には承諾料を、土地賃貸借契約を更新する際は更新料を、それぞれ受け取ります。
これらの現金収入を借地人さんから継続して得られることこそが、底地の最大のメリットです。

参考記事:底地に抵当権がかけられていたら…
参考記事:地代更新料・各種承諾料の相場について

2.管理する手間やコストがかからない

例えば、地主さんご自身が自分の土地に建物を建てたとしましょう。この建物を維持するには、入居者募集やメンテナンスなどの管理が必要となります。ご自身または管理会社にお願いするなど、手間とコストが発生します。

しかし、底地はあくまで「土地」なので、メンテナンスの必要がありません。

底地のデメリット

1.地代の値上げ交渉が難しい

国内の底地の多くは、1992(平成4)年まで施行されていた旧借地法下で賃貸借契約を結んだ土地です。旧借地法が制定されたのは大正時代なので、その頃と比べると、経済は発展し、物価や底地周辺の土地の価格も上昇しています。

しかし、土地の賃貸借期間は20〜30年と長く、旧借地法や借地借家法で契約の自動更新を認めているために、地代の見直しを図りたくても、なかなかうまくいかないところがあるのが実情です。

2.他の不動産に比べて売買しづらい

底地は、相続によって引き継がれることが多い不動産です。「この土地は、先祖から受け継いだ大事な土地だから、次の世代に引き継がなければ」と考え、大切に底地を守ってきた地主さんが多いので、底地自体、一般的にあまり流通していません。

さらに不動産売買において、権利関係が複雑な底地は、住宅ローンを組むときに更地よりも融資しづらい不動産として扱われています。

3.入ってくるお金がほとんど手元に残らない

借地人さんにとって、借地にかかる税金にはなじみがないかもしれません。実際に底地を所有している地主さんが、固定資産税を支払っています。

固定資産税には、負担調整措置が導入されています。これは、地価の上昇に伴い、課税の額も一気に上がってしまうのを調整するものです。そのため、場合によっては20〜30年に一度しか見直すことがない地代より、固定資産税の方が高くなってしまうことがあります。

参考記事:固定資産税と相続税の話

 

底地・借地にはデメリットが多数。それを解消するには?

底地,メリット・デメリット

地主さんにも借地人さんにも考えていただきたいのは、「底地・借地の状態は解消したほうが絶対にいい」ということです。

もともと日本は、ほんの百年ほど前まで農業国でした。そのため、土地に対する考え方には、農業で生計を立てる農家ならではの思いも十分に反映されています。借地制度が生まれた背景にも、「畑として使わなくなった土地を、必要な人に安く貸して、何か栽培してもらったほうが、土地にとっても皆にとってもよいことだ」という地主さんの考えがあるのです。

しかし、時代が変わった現代では、自由がきかない底地・借地の関係が存在することは、地主さんと借地人さんにとってよい状態とはいえません。

底地・借地の関係を解消するには、「底地整理」という考え方のもとに行動する必要があります。そのためにも、まずは日頃から地主さんと借地人さん、お互いの情報収集を心掛けておきましょう。最終的には、底地・借地を更地と同じく単独で所有する土地にすることを目指しましょう。

参考記事:底地整理について

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