底地相続で予想されるトラブル

2018.11.22

底地相続

相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

「相続」というものはいつ発生するか分からないものです。相続によるトラブルを防ぐには、相続が発生してからではなく、地主さんが生きている間に何かしらの対策を講じておかなくてはなりません。

今回は、相続トラブルが起こる前に知っておきたい、「底地相続で発生しがちな問題」を解説いたします。

相続財産としての底地の税評価

底地の相続税を算出するとき、役所では税評価を行います。
相続税の金額を算出する際は、相続税評価額(路線価)を使用します。

底地相続

(出典:国税庁「路線価図」)

上記の図は、弊社のある千代田区有楽町の路線価を表したもので、赤い丸で囲っているのが借地権割合です。小さくて見づらいですが、更地の評価額を100とすると、そのうちの何割が借地権の評価額になるのかを記しています。

借地権割合が60%の地域であれば、その評価額を更地の評価額から差し引いて算出された40%という値が底地の評価額です。つまり、相続税評価額は、「借地権の値段+底地の値段=更地価格」が成⽴することを前提として計算されています。

参考記事:固定資産税と相続税の話
参考記事:固定資産税とは

底地相続で予想される問題

底地の価値は相続税評価額よりも低いことが多い

底地は一般の不動産市場にあまり流通していないので、底地に対して一番高く評価できるのは借地人さんです。借地人さん以外の第三者が底地を評価する場合、その価値は相続税評価額より下がってしまいます。

底地・借地関係は解消しづらい

新しく地主となる予定のお子さん(二代目の地主さん)と借地人さんとの関係は、相続後も続いていきます。仮に、二代目の地主さんが現状の地代を値上げしたいと考えたとき、借地人さんと直接交渉しますが、それが上手くいかないケースも多々あります。

また、二代目の地主さんが、底地・借地の関係を解消しようとしても、正当事由が認められないなどの問題が発生することもあります。

なかなか買い手がつかない

底地は、借地人さんか、あるいは不動産業者以外の買い手を探すのは困難です。

相続後に相続人が底地だけを売却しようとしたケースを例に考えてみましょう。

底地を不動産業者が買い取る際、借地権割合が60%で、底地の評価額が40%の地域の場合、不動産業者は40%で買い取らず、その値段よりも低い、およそ20%〜30%の金額で買い取るのが常です。
しかし、底地を第三者に売却する場合は、底地の持つさまざまなデメリットが作用した結果、不動産業者の買取価格よりも安い値段で売却することになってしまうことがほとんどです。

また、借地人さんが住んでいる底地の権利関係は非常に複雑です。土地購入希望者の多くが、権利関係のシンプルな土地を手に入れたいと考えているので、権利関係の複雑な底地の購入は避けられる傾向にあります。

参考記事:底地とは
参考記事:地主さんから見た「底地」のメリット・デメリット

底地相続

相続が起きる前に、底地整理で円満相続

「なかなか買い手がつかない」という段落でもご説明いたしましたが、相続が発生したとき、相続税を納めるための資金がなければ、相続人である地主さんのお子さんは底地を手放さざるを得なくなってしまいます。

こうした問題の発生を避けるために、地主さんご自身が生きている間のなるべく早い段階で動いて、「底地を換金可能な資産へ組み替える」「測量や登記を済ませておく」などの対策を講じておきましょう。

参考記事:底地整理について
参考記事:地主さんの節税対策

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