底地売却で損しないためのポイント|買取相場より高く売るコツは?

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資金調達や相続問題による財産整理のために「所有している底地を売却したい」と考えている地主さんは意外と多いのではないでしょうか?しかし、いざ売ろうと思うと「本当に売って大丈夫なの?」「損するのでは?」と考えてなかなか踏み出せない方も大勢いらっしゃると思います。そんな地主さんのお悩みを解決すべく、損をしないための底地の売却方法を説明します。

底地売却のメリット・デメリット

正直なところ、底地の売却に関してはメリットこそあれ、デメリットはあまり存在しません。メリットとして挙げられる点は、底地の売却によりまとまった資金を得ることができること相続問題の解決土地の所有にかかっていた税金(固定資産税・都市計画税など)の支払い義務からの解放、といったところが考えられます。

また、借地人さんとの関係を解消できるところもメリットといえるかもしれません。地主さんと借地人さんは金銭のやりとりがあることで成立している関係です。借地人さんとの関係が良好な場合は問題ありませんが、借地人さんの相続による借地権の所有者変更におけるトラブルや、土地にかかる税金の値上げによって地代の値上げ交渉を行わなければならなくなることも起こり得ます。

一方デメリットといえば、地代や契約期間満了による更新料などの定期収入が得られなくなるといったところでしょう。

このように、底地売却のメリットとデメリットを見比べて見ると、売りたいと考えるのであれば、メリットの方が大きいと言えるのです。

底地の売却方法にはどんなものがあるのか

底地を売却したいと考えたとき、最も多いのが地主さんと借地人さんが直接話し合い、借地人さんに直接底地を購入してもらう」という方法です。他にも、「底借交換」や「底借同時売却」などいろいろあるので、詳しく見ていきましょう。

直接借地人さんと交渉する

最初に検討したいのは借地人への売却です。それは、借地人は底地を購入すると、完全に自分のものにしてしまえるからです。地主さんの許可なく建物を建て替えたり、土地を売ったりできるようになるため、お互いの利害が一致すれば一気に話が進むこともあるでしょう。

底借交換

底借(そこしゃく)交換は、借地人が一部土地を取得する方法です。借地(地主さんから見たら底地)の面積が、借地のある地域の標準的な宅地規模より広い場合、底地と借地権の権利割合に基づいて土地を2分割して、単独名義の土地を2つ設けます。土地を分割するときは、土地と道路がどの程度接しているかなどを考慮します。

底借同時売却

底借同時売却(そこしゃくどうじばいきゃく)は、底地と借地権を同時に売却することです。底借同時売却の「底」は底地、「借」は借地権を指します。この場合、底地と借地、別々に売却するよりも高く売却することができます。

底地専門の買取業者に売却

上記の方法がすべて困難な場合、底地専門の買取業者へ売却することも可能です。借地権付きのまま売却することができます。その場合、複数の底地を一括で売却をするため、土地が虫喰い状態になるなどの心配もありません。底地専門の買取業者への売却は地主さんにとって確実な方法と言えるでしょう。

売却に掛かる税金はどれくらい?

底地を売却するときにかかる税金には、「譲渡所得税」があります。

底地を売却した時に得る譲渡所得のうち、約20%を納税しなければいけません。この他、売るために必要な測量費用なども経費としてかかります。

国税庁:長期譲渡所得の税額の計算

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底地売却金額の相場と算出方法

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底地売却の相場は借地人に売却した場合、更地価格の30~40%前後、底地買取業者に売却した場合は更地価格の20%〜30%といわれています。

底地の売却金額を計算する方法

底地の売却金額を算出する場合は、まず所有する土地の更地評価額を出す必要があります。更地評価額は「路線価×奥行価格補正率×地積」で求めることができ、そこに割引率をかけることによって底地の売却額を算出することができます。
更地評価額がわからない…といった場合は、土地の専門家に相談するのもいいかもしれませんね。

底地売却で損しないためのポイント

それでは、底地の売却で損をしないためにはどうしたらよいのでしょうか?

地主さんにとって損をしない底地売却は土地を貸している借地人さんに直接買い取っていただく方法がベストです。他の売却方法より高値で売れるので手元に資金が多く残リます。ゆえに地主さん的にはメリットの高い売却法といえるでしょう。

しかし、所有している底地が広く、多数の借地人さんと契約している場合はかなりの手間がかかってしまうことを覚悟しなければなりません。借地人さんが10人いれば10回交渉する必要があり、売却交渉も1回では済まない可能性があります。

また、借地人さんとの交渉がうまくいかなかった場合、売却できる土地と売却できない土地ができてしまい、まとまっていた土地が虫喰い状態になることも考えられます。土地が虫喰い状態になり、分割されてしまうと業者にも売りにくくなる上、きちんと財産の整理ができなくなってしまいます。そうなると、底地を売却してまとまった資金を得たかった地主さんにとっても、売れ残ってしまった土地を相続する次世代の子供たちにとっても非常に困った状態になってしまうと言わざるを得ません。

底地買取業者などにまとめて売却するか、手間と時間がかかっても借地人さんと直接やりとりをするのか、その判断が非常に重要といえます。

土地の虫喰い状態は「相続」において不利益

底地は財産です。いずれは相続として引き継がなければならなくなります。その時、底地として土地を相続するか、それとも現金化してお金を相続するのかでは、相続人たちの遺産分配方法も相続税の額もまるっきり変わってくるのです。

虫喰い状態になってしまった土地を相続する際、相続人が複数いる場合は、現金を相続として受け取る人と、底地を相続として受け継ぐ人が出てきてしまいます。被相続人(故人)による遺言書がある場合はその遺言にしたがって遺産は分割されますが、遺言がないときは相続人同士の話し合いによって遺産の分配を決めなくてはなりません。そうなった場合、面倒な底地の相続を引き受けたいと思う相続人は少ないはずです。

相続するなら現金の方がいいに越したことはありません。底地を相続するということは、その土地にかかる相続税はもちろんのこと、その底地を管理していく手間や労力、更新手続きや地代の値上げ交渉などの借地人さんとのやりとり、そして何らかのトラブルが発生した場合の対処など、底地周りの雑務も一緒に相続するということです。そのため遺産相続の分配がなかなか決まらず、相続税納税のリミット(被相続人が亡くなってから10ヶ月)がきてしまうといったケースも少なくありません。

また、上記でも説明したように、虫喰い状態になってしまった土地は業者に売りづらく、借地人さんと交渉したのち売れ残ってしまった底地は当面の間売れることを期待できません。なぜなら借地人さんも何某の事情があって、底地を買い取ることをお断りしているからです。無理に買取を勧めることはできません。以上のことを踏まえ、底地を相続するということは、平等な遺産相続がしにくいのが現状であると言わざるをえないでしょう。

今だけを考えるのではなく、次世代への相続といった先を見据えた底地の売却法を考えることも、底地の売却で損をしないポイントのひとつといえるのです。

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