土地売却で発生する税金の話

2018.11.07

土地売却,税金

相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

労働の対価として賃金が支払われますが、そこからさらに所得税などの税金を支払う義務が課せられます。土地の売買にも、同じく税金が課せられるのはご存じでしょう。さらに、土地の売買にかかる税金の額は、不動産をどのくらいの期間所有していたかで変わるという特徴があります。

今回は、土地売却の際に発生する税金について、ご説明します。

土地売却で発生する税金について

譲渡所得の計算方法

土地や建物を譲渡したことで得た所得を譲渡所得(じょうとしょとく)といいます。譲渡所得があった場合、事業所得や不動産所得、給与所得などの他の所得と分けて所得税や住民税を計算しないといけません。

譲渡所得は、次の公式で求められます。
収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額=譲渡所得金額

「取得費」や「譲渡費用」についての詳細は、後ほど解説いたします。

税率はどうなるのか

譲渡所得にかかる税金の税率は、その不動産の所有期間(取得した日から売却する日まで、不動産を所有していた期間)によって異なります。
売却した年の1月1日時点で、土地の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡」、土地の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡」といいます。税金を計算する際、長期譲渡の場合、短期譲渡の場合と別々に算出するのが基本です。住民税と所得税の税率は、長期譲渡所得の場合だと所得税15%と住民税5%、短期譲渡所得の場合だと所得税30%と住民税9%となっています。

なお、長期譲渡所得、短期譲渡所得を求める際、次の公式で計算します。

[長期の場合]
課税長期譲渡所得金額=譲渡による収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
[短期の場合]
課税短期譲渡所得金額=譲渡による収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費と譲渡費用とは

取得費

取得費とは、不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、不動産の取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、収入金額の5%を取得費とすることが可能です。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するために支出した費用をいいます。具体的には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などがあります。

土地売却

土地の譲渡日を確認しましょう

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が異なるため、土地の譲渡日を正確に把握しておくことが非常に大切です。

たとえば、ある年の1月1日時点で所有期間が5年から6年くらいの間で、譲渡した日の年の初めに土地を購入者に引き渡し、前年末に契約を済ませていた場合はどうなるのでしょうか。
この場合、税務上の「譲渡日」として「土地の引渡し日」を選択した場合は長期譲渡、「契約日」を選択した場合は短期譲渡となり、税率が39%と20%で約2倍違うことから、税金額が約2倍も異なります。土地を売却する側としては、通常支払う税金を安く抑えたいので、「譲渡日」は長期譲渡になる「引渡日」を選択した方が得です。

不動産を取得・売却する際には、いつが取得日・譲渡日になるのかを確認することが大切です。

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