贈与税だけじゃない！意外に高い土地・建物の生前贈与にかかる費用

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス　コラム編集部です。
不動産を生前贈与すると、贈与税の他にもさまざまな費用が発生することをご存知でしょうか。中には相続で取得する場合には支払う必要のないものもあるので、「相続税対策のはずが、かえって損をしてしまった」とならないためにも、ぜひ身につけておきたい知識です。なお、これらの費用は、親子間で行われる生前贈与だけでなく、他人や兄弟間での一般的な「贈与」でも同様に発生するものです。
今回は、土地・建物の贈与にかかる費用についてご紹介します。

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土地・建物の生前贈与にかかる費用その1「移転登記の登録免許税」

不動産を贈与するには、登記簿で不動産の所有権を移転させる必要があり、この時に課税されるのが「登録免許税」です。贈与の場合の登録免許税の税率は2％で、これを固定資産税評価額にかけあわせて税額を計算します。なお、相続の場合の登録免許税は0.4%なので、贈与では、5倍もの登録免許税を負担することになります。

土地・建物の生前贈与にかかる費用その2「不動産取得税」

「不動産取得税」は、贈与や売買によって土地や建物を取得したときに課税されます。相続によって不動産を受け継ぐと不動産取得税はかかりませんが、生前贈与の場合には支払う必要があります。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額 × 税率で算出されます。税率は原則4％と定められていますが、土地および住宅は、2021年3月31日までの特例措置として3％に引き下げられています。さらに、同じ期間までに取得した宅地は、固定資産税評価額が1/2になる特例も適用されます。

また、住宅については、要件に該当する新築住宅や中古住宅の場合、固定資産税評価額から一定の金額を控除して税額を計算する特例措置も受けられます。控除額は各都道府県で若干異なります。（例：東京都における軽減制度について）

不動産取得税は相続時には発生しないので、贈与ならではの税金と言えるでしょう。

土地・建物の生前贈与にかかる費用その3「税理士や司法書士に依頼する場合の費用」

土地・建物を贈与するには上記の名義変更や、贈与税の申告手続きが必要ですが、これらを専門家に依頼すると費用がかかります。個人でも行えますが、慣れない作業には時間と労力がかかるため、プロに依頼するというケースも多いのです。名義変更は司法書士に、贈与税の申告手続きは税理士に代行してもらえます。それぞれの費用は不動産の量にもよりますが、10万円〜数十万円程度のことが多いようです。

なお、名義変更や税金の申告手続きは相続で財産を受け継ぐ場合でも必要なので、贈与だからという理由で多額の負担が発生する、というわけではありません。

土地・建物の贈与にかかる費用はどのくらい？具体的に計算してみよう

土地・建物であれば、贈与の総額が数千万円にのぼるというケースも珍しくないでしょう。上でご紹介した費用はどの程度になるのでしょうか。

固定資産税評価額が3,000万円の土地と2,000万円の自宅を贈与した場合に必要な費用は？

登録免許税と不動産取得税は以下のように計算できます

登録免許税と不動産取得税を合わせると205万円になり、ここにさらに贈与税が加わることを考えると、贈与される側が負担すべき金額は決して少額とは言えません。（不動産取得税については、住宅の特例措置が適用できる場合は、軽減されることもあります）

では、同じ財産を相続によって取得した場合、相続税以外の費用がいくらかかるのか比較してみましょう。

以上のように、生前贈与だと相続に比べて185万円も多く税金がかかるのです。相続と贈与でこれだけの金額の違いがあることはぜひ知っておくべきポイントです。

土地・建物の大型贈与は納税資金の確保にも注意しよう

現金の贈与であれば、もらった額の一部を必要経費の支払いにあてることも可能ですが、土地・建物ではそうはいきません。高額な不動産を贈与するなら、納税のための現金をあわせて贈与することも視野に入れましょう。

土地・建物の生前贈与と相続、どちらがお得かはじっくり検討を

累計2,500万円まで非課税の「相続時精算課税制度」や、夫婦間で2,000万円までの自宅が非課税で贈与できる特例などを利用すれば、贈与税ゼロでの大型贈与を実現できる可能性があります。しかし、その場合でも「不動産取得税」は発生しますし、相続時の5倍の登録免許税がかかってしまいます。生前贈与と相続で財産を取得する場合の有利・不利について検討する際には、これらの費用も合わせて考慮する必要があります。

なお、相続税対策として生前贈与を検討したい収益物件とその事例は、以下の記事もご参照ください。

相続時精算課税制度で賃貸アパートを贈与したケース／【相続時精算課税】事例から学ぶ贈与テクニック！相続税がかかる人こそ実践を

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