借地人さんが底地を買い取る場合のメリット

2018.11.07

借地権者

相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

地代が安いから、借地のまま利用を続けたい」とお考えの借地人さんは多いかもしれません。しかし、借地を使い続ける以上、建替承諾料や更新料の支払いなど、長期的には結構な支出が発生するものです。

今回は、底地を借地人さんが買い取る方法の主な手順とそのメリットについて、ご説明いたします。

底地を買い取る方法

底地を買うにあたって、現金が用意できる場合は、なるべく現金で購入しましょう。その方が、ローンを組むよりも簡単に底地を取得できるからです。

しかし、底地の売買金額は数百万円〜数千万円くらいが相場なので、資金の用意が難しいことも多いでしょう。その場合は、住宅ローンを組むことが検討できるかと思います。

借地人さんが住宅ローンを組む場合、底地取得までの流れ

1.地主さんか不動産会社に相談
2.売買契約の条件を調整
3.境界線をはっきりさせるため、測量を行う
測量は、境界線をはっきりさせることが業務の大半です。底地の一部が道路に面していた場合、市区町村の道路課と協議します(官民査定)。また、隣接地に関しては、その所有者との協議をしなければなりません。測量には時間がかる場合が多く、測量完了前に売買契約を締結することが一般的です。
4.銀行などの金融機関に住宅ローンを申し込む
5.測量が完了したら、銀行融資を受けて売買代金の決済をし、土地の所有者名義変更を行う

参考記事:底地購入でローンは組めるのか?

参考記事:借地権を地主さんが買い取るときの相場・流れ

借地人さんが底地を購入するメリット

借地人さんにとって、底地の上に家を建てて住むデメリットは多いですが、裏を返せばそれらはすべて、底地を購入するメリットになります。

1.毎月の地代の支払いが要らなくなる

2.契約更新も、契約更新時の更新料を払う必要もなくなる

3.建替え時、地主さんの承諾の手間、建替承諾料の支払いが要らなくなる

ご自分の好きなときに、自由に建物を建て替えられます。また、建て替えの際に地主さんに建替承諾料を支払う必要もありません。

4.住宅ローンの借入れがしやすい

借地権つき建物のみならず、土地も担保にできるので、担保価値が高くなり、住宅ローンを借り入れるときも銀行の審査が通りやすくなります。

5.土地を自由に使用・売却できる

自宅を建て替えてアパートにしたり、更地にして駐車場にしたり、借地とは違って好きなように土地を使えます。土地を売却するときも、地主さんの承諾はもちろん不要ですし、名義変更料の支払いもありません。

6.売却しやすくなり、換金性も高まる

借地権を売却しようとしても、なかなか買い手がつかなかったり、高値で売れなかったりすることがあります。借地権を解消し、土地や建物の所有者になれば買い手も付きやすくなり、換金もしやすくなります。

7.100%の資産価値を得られる

土地評価の観点から、借地権は更地価格の60~70%と評価されていますが、それは税務上の評価で、現実にその価格ではなかなか売れないものです。借地権は、資産価値としては評価額よりも低いのが実情です。しかし、所有権を取得すれば、実勢価格で売れるので、評価どおりの資産価値が得られます。

8.地代を値上げされる心配がなくなる

今は地代が安かったとしても、これから値上げになる可能性は十分にあります。完全に自分の土地とすることで、地代の値上げを心配することはなくなります。

底地を購入する際の注意点

底地買い取り

売買価格は適正かどうかを確認

借地人さんは底地購入の前に、その周辺地域の土地売買取引の価格や公示価格を調べておきましょう。それらは売買価格を決める際の判断材料になります。

住宅ローンを組む場合は、名義移転がなされているかどうかを確認

地主さんが、底地を買主である借地人さんに名義移転するには、売主である地主さんと土地謄本上の名義が一致していなければ名義移転できません。名義が不一致の場合は、相続登記などを行いましょう。
借地人さんは、底地を買う際に、底地の取得名義人でローンを組むと、借地上の建物も土地(底地)と建物に対して共同担保※が限定されます。建物の名義が不一致の場合で、相続登記などを行っていない場合は、融資を受ける金融機関から、名義を一致させるように依頼されることがあります。

※共同担保(きょうどうたんぽ):1つのローンに対して、担保を複数設定すること。

測量を行い、境界線を明確にしておくこと

底地は、数十年もしくは百年以上の長きにわたって引き継がれている土地であることがほとんどです。境界線が曖昧なまま底地を買い取ると、のちのち境界が原因で何らかのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

土地絡みのリスクヘッジのためにも、底地を購入する際は測量をきちんと行いましょう。

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ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

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