土地売却の流れと注意点

2018.11.01

土地売却の流れと注意点

相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

土地の売却は、ほとんどの人にとって日常的なことではありません。しかし、土地を所有している人にとって、家の住み替えや資金づくりなどのために、土地を売却する日が訪れる可能性もあるでしょう。

そんなときのために、今回は土地売却の流れと注意点について、解説していきたいと思います。

土地売却の流れ

土地を売ると決めてから売却が完了するまでは、以下のような流れになります。

  1.        不動産業者に相談
  2.        不動産業者などによる物件の査定・調査
  3.        売却依頼(媒介契約)
  4.        売却活動
  5.        不動産売買契約の締結
  6.        引き渡しに向けて準備
  7.        残りの代金の授受・購入者へ引き渡し

どんな点に注意すればよいのか

土地を売ると決めたら、まずは信頼できる仲介業者を選ぶことが何よりも大切です。

仲介業者は売却者の個人的な情報を細かく伺い、土地の売却が完了するまで、長期にわたるお付き合いが続いていくものです。「マメに連絡をくれる」「親身になって売却者の話を聞いてくれる」などの基準を満たす仲介業者を慎重に選びましょう。

土地を売るときの注意点として、以下の2点が挙げられます。

1.土地や建物の引渡しや所有権移転登記は、現金の受取りと同時、もしくはそれより後に行うこと

土地の購入者が代金の支払いを終える前に、土地の引渡しや、売却者から購入者へ所有権を変更することを求めてくる場合があるかもしれません。

しかし、購入者側にどのような事情があったとしても、所有権の変更は代金の支払いと同時に行わなければなりません。土地を引き渡す前に所有権の変更手続きを行ってしまうと、代金の支払いが滞るなどのトラブルが起こる可能性があるからです。

2.土地の売却者は、購入者がローンを利用した場合に発生する手続きを知っておこう

土地購入する場合、購入者の大半は住宅ローンを利用します。その場合、融資が完了するまで次のような流れで進んでいきます。

  1. 土地の購入者が銀行にローンを申し込みます。
  2. ローンの審査がOKだった場合、銀行は購入予定の土地がある地域の司法書士に、確実に所有権の移転登記を実行できるかの確認を依頼。銀行から依頼を受けた司法書士は、土地の権利証や、土地の売却者の印鑑証明、実印、委任状をチェックします。
  3. 司法書士の確認が終わり、保証が取れた段階で、銀行がローンを実行。土地の売却者の口座へ、手付金※を除いた残りの代金が振り込まれます。
  4. 決済完了が確認できたら、司法書士が法務局に出向き移転登記の手続きを行います。

1〜4までの手続きは、通常、土地の購入者に融資する銀行の支店に、関係者(土地の売却者、売却者側の仲介業者、土地の購入者、購入者側の仲介業者、司法書士、銀行の担当者)が集まって、1日で行われます。

※手付金(てつけきん):売却者と購入者との間で売買契約が結ばれたとき、購入者側の債務不履行の有無を問わず解約権を認める場合、または購入者側に債務不履行があった場合、損害賠償もしくは違約金として購入者から売却者に対して支払われるお金。

参考記事:底地購入でローンは組めるのか?

土地売却時には、登記手続きを必ず行いましょう

通常、売買代金の授受の際に所有権移転の登記手続きも同時に行います。所有権移転の登記手続きを完了させないと、相続後に相続人が困ることになるのです。

例えば、次のような場合です。
土地売却を考えているAさんが、購入者のBさんに土地を売却しようとしたとき、改めて土地の登記名義人を確認したところ、Aさんの祖父になっていた。土地の売却者は父親から土地を相続したが、祖父から父の代に持ち主が変わったとき、もしくは父親から現在の土地の所有者に名義が変更になったときにきちんと所有権移転登記を行わなかったため、売却できずにいる。

相続の際、遺言書がなければ、相続手続のために遺産分割協議書を作らなければなりません。そうなると、法定相続人全員の承諾が必要です。
また、相続人の中に高齢で判断能力が衰えている方がいると、成年後見制度の手続が必要になるなど、非常に面倒なことになります。

相続が済んだらすぐに、所有権移転の登記手続きも完了させましょう。

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