【詳細解説】底地はどのように取引されるのか？｜地主さん向け
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「所有する底地を取引して処分したい・・・」
底地の取引についていろいろお悩みがある地主さんも多いのではないでしょうか。最近は資産整理や税負担軽減のために、底地の取引処分を検討している地主さんも多いようです。
しかし、いざ底地の取引をするとなると「なかなか買い手が見つからない」というケースも多々あります。底地取引に関して複雑な部分も多いため、事前にその方法や価格について把握しておくことが大切です。
そこで今回は、底地処分を検討したい地主さんのために、底地の取引についてまとめて解説したいと思います。ぜひ最後までご覧ください。
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目次
底地取引を理解する前に〜底地と借地の違いについて
底地と借地は、同じ土地に対して所有者と使用者が別々に存在するため、その違いを把握しきれないこともあるようです。
簡単に違いを説明すると、地主さんが所有する土地を「底地」、借地人さんが地主さんから借りている土地を「借地」といいます。
地主さんは底地に「借地権」を設定し、底地の上に借地人さんが建物を建てることを認めるかわりに、地代や更新料を受け取ります。借地権とは「建物の所有を目的」として土地を借りる、借地人さんの権利（賃借権）であり、底地の上に建物があることが原則です。
このように底地と借地は、同じ土地に対して、底地を所有する地主さんと底地を使用して建物所有する借地人さんという、立場の違う二者が存在することになります。
底地取引において、底地権（「底地」の所有権＝地主さんの権利）や借地権への理解がポイントとなりますので、この点を踏まえて底地の取引について見てみましょう。
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底地は取引するのが難しい？
底地は同じ土地の権利を、地主さんと借地人さんとで分有しているため、借地人さん以外の第三者との底地取引は困難なケースが多々あります。
一般的に底地の取引が難しい理由は、以下の通りです。
- 購入しても土地を自由に利用できない
地主さんは底地を所有しているとは言え、底地に建物を建てる権利は借地人にあります。そのため、底地を購入しても建物を建てるなど、自分が思う通りに利用できません。このように土地（底地）を購入しても、自由に使えない点が底地の買い手を見つける難しさの一つです。 - 借地人との間で、トラブル発生の可能性がある
借地人さんとお金や契約等に関してトラブルが起こるケースも少なくありません。同じ土地で権利を分けて所有しているため、底地はお互いにとってメリットとなる折り合いを見出すことが難しくなりがちです。 - 地代収入による収益性が低い
底地は借地借家法により地代（じだい：土地の賃貸料）の変更に制約があります。底地を所有すると、地代や更新料の受け取りなど収益を得ることはできますが、大幅な値上げ（増額請求）が簡単にはできないのです。その意味で、マンションや賃貸住宅を所有するより収益率は低いと言えるでしょう。
以上、底地の購入は買い主にとってリスクが少なくないため、取引が難しいとされています。
そのため、所有する底地の取引を検討する場合、まずは借地人さんと直接取り引きを目指すのが一般的です。
底地を所有するリスクとは？
前項では底地取引の難しさとその理由についてお話しました。今度は、底地を所有し続けるリスクについても考えていきたいと思います。
底地のデメリットについて以下の点があげられます。
- 地代の収益率が低い
前項でもお話した通り、底地は借地人に貸し出すことで地代収入が得られます。しかし、地代については契約時のまま長期間の賃貸が前提となっているため、一定の収益は得られるものの収益率は低いまま放置されがちです。 - 土地を自由に扱えない
底地は借地権があるため自由に土地を扱うこともできません。 - 底地は課税対象になる
底地を所有する地主さんが亡くなった場合、底地は相続資産となるので相続税の課税対象となります。相続税の他にも固定資産税や都市計画税の課税対象であるため、底地を相続するとかなりの税負担が発生します。収益率が低い土地を抱えながら、税金を支払い続けるリスクには注意が必要です。 - 複数人で共有すると権利関係が複雑になる
さらに、複数の相続人同士で共有名義とすると権利関係が複雑化し、相続人同士のトラブルや借地人さんとのトラブルも起こり得ます。そのため、底地を相続する場合は単独名義による相続がよいでしょう。一方で、底地を単独名義で相続すると税負担は大きくなります。底地の問題点を1人で抱えなければならないため、底地の相続はなかなか難しいのが現実です。
もちろん、底地には地代の安定収入や、「小規模宅地等の特例」を適用することで、相続税評価額を大幅に減らせる節税のメリットもあります。
とはいえ、底地はデメリットも大きいため、できるだけ早く底地を処分して換金しておきたいと考える方もいるでしょう。
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では、どのように底地を取引すればいいのでしょうか。さらに詳しく見てみましょう。
底地取引の5つの方法
底地取引の難しさはこれまでお話した通りですが、必ずしも不可能というわけではありません。
底地の取引方法として、以下5つの方法をご紹介します。
1）借地人と取引する
借地人さんと底地取引すると、借地人さんは土地の権利を全て所有することになるため、土地を自由に扱えます。底地を賃借した場合、建て替えや改築を行う度に地主さんに対して承諾を得たり、承諾料を支払わなければなりませんので、借地人さんにとってはデメリットです。
底地を借地人さんに処分することで、借地人にとってもメリットが増えるため、底地取引の候補として最初に検討するとよいでしょう。
ただし、取引成立には借地人の承諾が必要となるので、関係性の構築や相談のタイミングを見極めることが重要です。
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2）不動産買取業者と取引する
必ずしも借地人さんとの底地取引が成功するとは限りません。借地人さんへとの取引が困難な場合は、不動産買取業者と取引するという方法もあります。できるだけ高い価格で取引を成立するためには、底地の買取実績が多い業者を選定し依頼するようにしましょう。
3）第三者と取引する
権利関係にない第三者と取引するという方法もあります。この場合は、地代収益を目的とした投資家と取引するケースが多くなります。
底地取引をスムーズに進めるためには、収益価格と売却価格のバランスも見極めなければなりません。第三者と取引する際には、借地人さんとの関係性や契約状況などを正確に説明できるようにしておくことも重要です。
4）地主と借地人による底地の同時売却
高い価格で取引したい場合、底地と借地権を同時売却するという方法も考えられます。同時売却すると、底地と借地を一つの土地としてセットで取引できるため、高値の取引価格を期待できますが、借地人さんの合意が必要となるため難易度が高い方法ではあります。
5）底地と借地権を等価交換取引する
地主さんと借地人さん、どちらもメリットを感じられる方法として底地と借地権を一部交換するという方法があります。
それぞれが所有する権利を一部交換することで、両者が完全所有権のある土地を保有できるようにする方法です。地主さんは完全所有権のある土地として処分でき、借地人は土地を自由に扱えるようになります。
ただし、一部の土地の権利を交換するため、所有する土地の面積が狭くなることは理解しておかなければなりません。この取引では譲渡所得税が発生するため、メリットがある一方、少なからずデメリットも出てきます。
この等価交換による底地取引は、法的な知識が必要となる方法になるため、不動産問題に詳しい弁護士に依頼することをおすすめします。
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底地の取引価格の決め方は？
それでは次に、底地の取引価格の算出方法について解説します。
底地の取引価格は底地と借地権の評価額を基に算出し、底地と借地権の評価額は「路線価」と「借地権割合」を用いて計算します。
以下、計算式を見てみましょう。
- 借地権の評価額＝自用地の評価額 ✕ 借地権割合
- 底地の評価額＝自用地の評価額 ✕ （1−借地権割合）
「自用地」とは他人が使用する権利を持たない土地であり、相続税等の課税対象土地を評価する際に用います。
自用地の評価額は、以下の計算式となります。
- 自用地の評価額＝（路線価 ✕ 奥行価格補正率）✕ 地積
※路線価は国税庁のホームページに掲載されていますので、地域やエリアを選択して確認してみてください。（国税庁HP：https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）
具体例
300Cの道路に面する自用地の評価額が1億5,000万円とします。
借地権の評価額は以下のような計算式で求めます。
- 借地権の評価額 ＝ 1億5,000万円 ✕ 70％ ＝ 1億500万円
底地の評価額は以下の計算式で求めます。
- 底地の評価額 ＝ 1億5,000万円 ✕ （1−0.7） ＝ 4,500万円
※注：「300C」は1㎡あたりの路線価が30万円の借地権割合70％という意味。路線価図では路線価を示す数値の末尾にA～Gまでのアルファベットが付与され、土地の借地権割合を表します。
ここで注意が必要なのは、底地は評価額が必ずしも底地の価格として取引されるというわけではないという点です。市場価格はこの評価額よりも低い価格で売買取引される傾向にあります。
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底地は借地権の種類によって取引価格が変わる
底地の取引価格は、地主さんが設定する借地権の種類によって変化します。底地の取引を行う前に、ご自身が所有する土地はどの借地権を設定しているか把握しておきましょう。
本記事では、「普通借地権」「定期借地権」「使用貸借」の3種類ごとの特徴や取引価格についてご紹介します。ご自身のケースにあてはめて取引価格の参考としてみてください。
普通借地権の場合
契約更新が可能である借地権を「普通借地権」と言います。普通借地権は、借地権者を保護する目的のある「借地借家法」が適用され、借地人さんの権利が強固に守られている点が特長です。そのため、借地人さんに立ち退きを請求したくても正当な事由がない場合、地主さんから契約更新を拒否することは基本的に困難です。
また立ち退きの正当事由が認められたとしても、借地人さんは地主さんに建物を時価で買い取らせることができます。つまり、土地の権利が返還されたとしても、建物を買い取る必要があるため、地主さんにとって不利なケースが多くなるのです。
このように地主さんよりも借地人さんにとって有利な部分が多いため、普通借地権付きの底地を高い価格で取引することは難しいのが現実です。
底地価格の相場は、エリアや借地条件によっても異なりますが、更地価格の1〜3割程度。更地価格よりも安くなってしまうため、底地の処分は難しいと言えるでしょう。
定期借地権の場合
普通借地権と違い、契約更新不可である借地権を「定期借地権」と言います。普通借地権と同じく借地借家法が適用される借地権ではありますが、定期借地権では普通借地権がかかえるリスクを排除することが認められています。
つまり、定期借地権付きの土地は、契約が満了すれば、地主さんは借地人から土地を制約なく取り戻すことが可能です。
定期借地権には、以上の3種類があります。
- 「一般定期借地権」
借地期間を50年以上としたもの。契約期間満了後、借地人は建物を取り壊して土地を返還する必要がある。 - 「建物譲渡特約付借地権」
契約後30年以上経過した地点で土地所有者が建物の買い取りをあらかじめ約束し、買い取った時点で借地権がなくなる。 - 「事業用定期借地権」
借地期間は10年以上20年以下。事業用に建物を建てて利用するための定期借地権。
いずれも契約が満了すると借地権が消滅します。借地人は借地権を保有できなくなるため、地主に土地を返還しなければなりません。
このように、定期借地権付きの底地は普通借地権と比較すると、土地を取り戻せる確率が高いため、底地取引しやすい傾向にあります。定期借地権の価格は、契約の残りの期間が長いほど安価に、期間が残りわずかであるほど高価になります。
定期借地権付きの底地を処分する場合は、契約満了期に近いほうが高価格での取引が可能です。そのため、所有する底地が定期借地権付きである方は、早めに準備を進めておくことでより底地取引のメリットが感じられるでしょう。
使用貸借権の場合
無償で貸している土地を「使用貸借」と言います。土地を無償で貸すという形であるため、全く知らない第三者との取引で行われることは稀で、親族・知人（企業であれば親子・同族会社）の間で取引されるケースがほとんどです。
使用貸借の場合は、借地借家法の適用を受けません。借地人の権利が強く保護されておらず、原則として、地主さんはいつでも借地人さんに対して契約を解除し土地の返還を求めることが可能です。このように、土地の使用貸借権は土地の所有者である地主側にとってメリットが大きいと言えるでしょう。
使用貸借の土地を取引する場合は、一般的に更地に近い価格で取引されます。上記3種類の借地権のなかでは、一番高い価格で取引できる可能性が高いと言えるでしょう。
底地の取引は早め早めの準備が大切
底地は所有するメリットもありますが、デメリットも大きいことが特徴にあります。また、借地権の種類によって取引価格が変わります。財産評価基準による評価額よりも、実際の取引では安価になる可能性もありますが、事前に目安金額として算出しておくとよいでしょう。いざ相続する時になって慌てずに済むように、底地の対策は早め早めに準備をしておくことが重要です。
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