「底地」「借地」「更地」の違いとは?

土地の貸し借りに関わっている地主さんや借地人さんなどの当事者であっても、「底地(そこち)」「借地(しゃくち)」「更地(さらち)」の違いを理解されていない方は大勢いらっしゃいます。

不動産業界の中でも、土地の所有者と使用者が別々に存在する「底地と借地」は、扱いが難しい不動産の一つで、違いを明確に説明できる不動産業者は少なく、底地と借地を専門に扱う業者もいるくらいです。

そこで今回は、「底地」「借地」「更地」の違いについて解説いたします。

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底地・借地・更地の違い

底地・借地・更地にはどのような違いがあるのでしょうか?それぞれの特徴や土地に付随された権利についてなど、詳しく解説します。

「底地」とは借地権のついた土地

借地権が設定されている土地を「底地」と呼びます。底地という名前があまりピンと来ないという方には、「貸地」または「貸宅地」と言った方が分かりやすいでしょう。土地を持っている人が他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている状態、ともいえます。

底地には底地権という権利が存在します。これは、所有者である地主さんが借地人さんに土地を貸し、借地人さんが建物を建てることを認める代わりに、地代という賃料を受け取るほか、契約更新や借地権の譲渡、増改築、借地条件の変更などの際に、借地人さんから一定の金銭をもらえる権利のことです。

底地の所有者は「地主さん」ですが、別名「底地権者」(そこちけんじゃ)ともいいます。

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「借地」とは借地権つきの建物が建っている土

「借地」とは、文字通り他人から借りている土地のことです。土地を借りた人は、そこに建物を建てるなどして利用できます。

このときに地主さんが設定した、「借主(借地人)が建物の所有を目的として土地を利用する権利」が「借地権」です。借地権の定義をもう少し分かりやすくいうと、「他の人から借りた土地の上に建てた建物を自分のものとする権利」ともいえます。

土地を借りている人を「借地人さん」といいますが、別名「借地権者」ともいいます。

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「更地」とは建物が建っておらず権利の紐付けもない土地

建物が何も建っておらず、貸借権や地上権と行った借地権系の紐付けもされていない土地を「更地」といいます。

貸借権は「債権」で、地上権は「物権」に分類されます。貸借権と地上権の違いは、借地権は建物を増改築したり売却したりするのに地主さんの承諾が必要となりますが、地上権は承諾なく増改築や売却を行えます。

建物が何も建っていないため、一見すると更地のように見える土地でも、何かしらの権利関係が付けられてる場合もありますので、土地を購入する際は注意が必要です。

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底地と借地が混同しやすいのはなぜか?

底地と借地を混同する人が多い理由として考えられるのは、地主さんが持っている土地を「底地」、借地人さんが地主さんから借りている土地を「借地」と、立場によって1つの土地に対する呼び方を切り替えるからでしょう。

また、該当の土地に建物を建てず、土地のみを利用する目的で借りている場合は、単に「貸地」といい、借りている人に「借地権」は存在しないことになります。

一方、借地の上に建てられた建物には、借地権という権利が発生し、借地人さんがこの権利を有しています。借地権のある土地に、所有者(地主さん)と使用者(借地人さん)が2人いるという状態が起きているため、混同しやすくなっていると考えられます。

このような事実から、底地と借地の違いについては、次のように説明できます。

底地とは、借地人さんの建物が建っている地主さんの土地であり、借地とは、建物を建てるために地主さんから借りた土地である。

また、底地と借地にそれぞれ「権」をつけた場合、以下の解釈も成立します。

底地権とは、地主さんが借地人さんから地代や更新料を受け取る権利で、借地権とは、借りた土地に建物を建てる権利である。

以上のように、底地と借地の違いを正しく理解しておけば、相続や売却といった場面になったときに、専門家へ相談しやすくなるでしょう。

底地を更地にせずに売却することはできるか

底地を更地にせず、売却することは可能です。また、借地人さんが住んでいる状態でも底地だけを売却することができます。

底地を一番高値で購入してくれるのは借地人さんです。底地を売りたい!と思ったら、まず借地人さんに相談してみることをオススメします。

借地人さんに底地を売却する際の手順は以下のようなものになります。

  1. 借地人さんからの同意を得ること
  2. 売買契約の条件を借地人さんと相談しながら調整する
  3. 売買契約の締結
  4. 土地の境界線を明確にするための測量を行う
  5. 底地の評価額を算出
  6. 借地人さんが底地を購入後、名義の変更を行う

底地は借地人さんに購入してもらうのが理想的ではありますが、とても大きな買い物になるため、簡単に了承してもらえない場合もあります。そんなときは底地の買取を専門に行っている不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。

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