徹底解説!地代の支払いVS底地購入~どちらがお得?【イラストでわかりやすく】

一般的に借地人さんは、非常に安い地代で長期間にわたり土地を使用することができます。

とはいえ、そのまま借地のままでは、所有権はあくまで地主さんです。借地のまま地代を支払い続けるほうがいいのか。それとも、底地を購入し土地を所有したほうがいいのか。今回ご紹介する借男さん親子も、今後の資産運用について頭を悩ませているようです。

さてさて、一体、どちらが得なのでしょうか…ぜひ最後までご覧ください!

【参考記事】
地代を払い続けるのと底地購入、どっちがお得?

登場人物

  • 土地 借男さん・すみ子さん

    借地人のご夫婦。土地は所有せず、長く借地を利用している。

  • 土地 太郎さん

    借地人ご夫婦の長男。離れて暮らす両親を心配している。

  • ニーズプラス

    底地・借地・借家のプロフェッショナル

  • どちらがお得?

    どちらがお得か

  • お父さん、家は借地だよね。毎月いくら、地代を支払っているの?

    土地 太郎さん

                     
  • 地代?ああ、地代は安いよ。昭和の時代に契約したから、月1万円のまま。本当、助かるよ!

    土地 借男さん・すみ子さん

  • うーん、いくら安くても、借地のまま地代を支払い続けることは、本当にいいこと?
    借地で困ることってどんなことかな…?

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    息子さんの疑問はごもっともです。

    ・借地で借り続ける
    ・底地の購入

    どちらが得するのか?
    とても興味がありますよね!

  • ニーズ・プラスさん!そうなんです!

    ・借地で借り続ける
    ・底地の購入

    どちらが得か、解説してもらえませんか?

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    承知しました。それでは例をあげて、解説してみましょう。
    ぜひ、最後までお付き合いください!

                     
  • うーん、地代のままの支払いのほうが得だと思うけどなぁ…

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

    息子さんと、借男さん、どうやら意見が違うようです。

    ・借地で借り続ける
    ・底地の購入

    どちらが得なのでしょうか?
    さっそく、ニーズ・プラスの話を聞いてみましょう…(続く)

  • 支払い額の総額を試算してみると…!

    支払額の総額を計算してみる

  • ニーズプラス

    簡単な例から、支払い額の総額を試算してみましょう。
    以下の条件で土地を借りて、家を建てて住んだ場合、地代はいくらでしょうか?

    ・時価:100万円/坪
    ・坪数:40坪(借地権割合60%)
    ・地代:1,000円/坪

  • 地代が1,000円/坪の40坪ですから
    ・4万円/月
    ・48万円/年
    になります。

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    そうですね!
    このまま20年間、住み続けると?

                     
  • 960万円/20年!

    まぁ、20年も住めばそれぐらいかかりますね。
    結構、払うことになるんだなー。

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ニーズプラス

    いえいえ。借地のままですと、地代以外のコストもかかりますよ。

  • え!そうなんですか?(驚く息子)

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    はい。実は多くの方が見落としがちですが、借地人さんが負担するコストは地代だけではありません。それは…

  • ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

    心配そうな息子。驚く父。話の続きに興味津津の様子です。(続く)

  • 「えっ!借地人が払うのは地代だけじゃないの?」

    支払い総額イメージ図

  • ニーズプラス

    旧借地法による借地契約の契約期間は原則30年更新後は20年です。
    更新期限がくれば地主さんから更新料を請求されます。

    更新料は、更地価格の3%程度に落ち着くことが一般的です。

  • 今回の例だと、更地価格が4,000万円。
    更新料は120万円になりますね。

    土地 太郎さん

  • ●ポイント1:地代の他に更新料。更新料は更地価格の約3%が目安

  • ニーズプラス

    さらに、長く住めば、家の建替え・改築の必要も出てくるでしょう。
    建替えや大改築をするときには地主さんの承諾が必要です。

    さらに承諾料は

    ・木造:更地価格の3%前後
    ・鉄筋:更地価格の8~12%前後

    が目安となります。

                     
  • 今回の例で、4,000万円の土地に木造の家を建て替えると、承諾料は120万円もかかるのですね!

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ●ポイント2:家の建替え・改築には承諾料もかかる

  • ニーズプラス

    承諾料を支払わないと、そもそも地主さんの承諾が得られません。建物の老朽化が進み、建物を壊したまま放置すると、契約更新の時に地主さんに拒絶される可能性があります。

    しかも、住宅ローンが組めない可能性も高くなり…

                     
  • うーん、そう考えると、借地の安い地代のままでいいとも言えないな。でも、底地を購入するとなると、お金の負担も大きくなりますよね?

    土地 借男さん・すみ子さん

                     
  • うーん、そう考えると、借地の安い地代のままでいいとも言えないな。
    でも、底地を購入するとなると、お金の負担も大きくなりますよね?

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ニーズプラス

    いいえ、実はそうでもないのです。
    実際に同じ条件で試算してみましょうか?

  • はい!ぜひ、お願いします。

    土地 太郎さん

  • ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

    底地を購入するとどうなるか。
    底地の購入は、金銭面でハードルが高そうな感じもします…(続く)

  • 底地の購入価格を試算してみる

    底地

  • ニーズプラス

    先ほどの例を再度整理しておきましょう。

    ・時価:100万円/坪
    ・坪数:40坪(借地権割合60%)
    ・地代:1,000円/坪
    ・契約期間:20年間で更新1回
    ・建て替え:1回

    以上の条件で、20年間で借地のまま支払う金額は

    地代総額960万円+更新料120万円+建築承諾料120万円=1,200万円

    となります。

  • ニーズプラス

    一方、底地を購入する場合、

    更地価格4,000万円の40%=1,600万円

    が目安になります。

  • つまり、1,200万円に少し足せば、底地を購入できるわけですね!

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    そうです。底地を購入する場合、住宅ローンが利用できます。

    頭金400万円が用意できれば、残額は1,200万円(1,600万円-400万円)
    毎月の地代とほぼ同じ負担額で底地購入のローンが組めます。

                     
  • (母・すみ子さん)
    ローンの金利が気になります。(お金の管理に強い奥さん。心配のようです)

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ニーズプラス

    金利が低い今なら、35年間変動金利で年利0.7%の好条件でローンを組めることも珍しくありません。

    ・変動金利:0.7%
    ・返済期間:35年

    の場合、月々の支払いは地代と毎月43,000円の返済額で済みます。つまり、地代がなくなるので3,000円プラスで購入可能になる計算です。

  • ●ポイント3:底地を購入しても負担額は、あまり変わらない

                     
  • なるほど。更新料と承諾料の合計が240万円。
    少し足して400万円の頭金が準備できれば、ほぼ地代と同額で底地を購入できるわけですね!

    しかも、底地より自由に扱える土地になるし、メリットは多い。

    土地 借男さん・すみ子さん

  • 仮に頭金ゼロなら、どうでしょうか?

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    頭金ゼロの場合も試算してみましょう。

  • ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

    底地購入も地代の支払いとあまり変わらないことがわかり、一安心の借男さん親子。
    できれば、頭金ゼロで底地購入したいようです。結果は…(続く)

  • 頭金ゼロで底地購入する場合は?

  • ニーズプラス

    住宅ローンの条件は先ほどと同じ、以下の条件とします。

    ・金利:1.2%
    ・返済期間:30年

    この場合、
    底地購入資金1,600万円を全額ローンで組むと
    毎月の返済額は約53,000円となります。

  • 地代支払い:4万円/月
    底地購入:5万3,000円/月

    頭金ゼロの場合、+13,000円程度の増額で底地購入できるわけですね!

    土地 太郎さん

                     
  • むむ!これなら底地購入も、じゅうぶん現実的な話だな。

    土地 借男さん・すみ子さん

  • 底地を購入した場合と、借地のまま地代を支払い続けた場合、
    支払総額の比較をグラフに示すと以下のようになります。

    損益分岐表

  • そうか!こうして試算してみると、だんだんわかってきたぞ。

    土地 太郎さん

  • ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※

    いよいよ狩夫さん親子も、納得できたようです。今回のお話をまとめてみましょう!(続く)

  • いよいよ底地購入を検討する

    底地購入を検討する

  • ・借地で借り続ける
    ・底地の購入

    どちらが得か?
    今回の説明で、よく比較ができました!

    土地 太郎さん

  • ニーズプラス

    (上の損益分岐表を指さしながら)支払う金額の総額を比較してみると、長く住み続けるほど借地の優位性は下がります。

                     
  • 確かに地代は安い。でも、長い目で見れば、必ずしもそうとはいえませんね。借地はずっと借地。自分のものではない。

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ニーズプラス

    その通りです。底地を購入すると、ローン返済後は、月々の負担はなくなります。

    しかも、借地場合、売却しようとしても、地主さんの許可が必要ですし、売却額の10%は譲渡承諾料が必要です。が、底地を購入しておけば、売却はいつでも自由です。

    また、借地権で売却しようとしても、4000万円の60%、2400万円で売却できるかどうかは不安定です。

                     
  • なぜでしょうか?

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ニーズプラス

    なぜなら、借地権の購入者はローンを組もうとしても満額は難しく、頭金をある程度用意する必要があります。ですので、借地は評価通り売却しづらいのです。

    ご自身が所有している借地権の価値を確定させる意味でも、底地を購入することは有効と思います

                     
  • なるほど!

    土地 借男さん・すみ子さん

  • 父さん、底地の購入、検討してみたら?

    土地 太郎さん

                     
  • そうだね。ニーズ・プラスさん、ちょっと相談にのってもらえますか?

    土地 借男さん・すみ子さん

  • ニーズプラス

    もちろんです。最適なご提案をさせていただきます!

  • …底地の購入を検討する狩夫さん親子。将来に向けて、前向きな話ができそうです(終)

  • ニーズプラス

    ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地・借地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

    弊社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地・借地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまったトラブルをスムーズに解決へと導きます。

  • ニーズプラス

    お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案。

    弊社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。

    底地・借地問題についてのお悩みは、ニーズ・プラスへご相談ください。

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