【弁護士監修】判例から学ぶ！どのような条件で土地賃貸借契約は更新拒絶できる？
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借地人さんとの間で結ばれる土地賃貸借契約を、次回の契約更新満了時に「契約更新したくない」と考える地主さんも少なくないでしょう。
法律上、借地人さんの権利は強く保護されているので、地主さんの意志だけで契約終了とするのは簡単ではありません。
本記事では、土地賃貸借契約の更新拒絶をめぐる2つの判例をご紹介します。地主さんの思い通り契約更新しないようにするにはどうすればよいのでしょうか。どのような条件で、地主さんは土地賃貸借契約を更新拒絶できるのでしょうか。
ぜひ最後までお読みください。
目次
土地賃貸借契約を更新したくない場合はどうする？
土地賃貸借契約が満了する時に地主さんが異議を述べないと、契約は自動的に更新されてしまいます。（これを「法定更新」といいます）
したがって地主さんがこれ以上契約更新したくない場合、
- 借地人さんが契約の更新を請求したとき
- 借地人さんが契約期間満了後も土地の使用を継続しているとき
いずれかのタイミングで「遅滞なく異議を述べる」必要があります。この異議のことを一般的に「更新拒絶」といいます。
2のタイミングの場合、法律上、借地人が借地権の消滅後（契約満了後）も土地の使用を継続していることが異議の前提となっています。期間満了からどの程度の期間内に異議を述べる必要があるかについて明確な基準はありません。個別具体的な事情によって違いますが、おおよそ期間満了から半年程度後までと考えておくといいでしょう。
異議の述べ方に決まった形はありませんが、後々の紛争に備え「内容証明郵便」で記録を形に残しておくことをおすすめします。地主さんが契約を更新したくない場合、例えば「更新に反対」「契約満了で契約終了」など、その意志が判断できるメッセージを借地人さんに送れば問題ありません。
ただし、その異議には必ず「正当事由が」が必要となります。正当事由がない場合は、やはり契約は法定更新することなりますので注意してください。
（参考：【疑問解消！】立退きに必要な「正当事由」とは？分かりやすく解説します）
判例から学ぶ！更新拒絶トラブル事例
さて、ここからは2つの判例を解説していきます。
ケース1は、原告（土地の所有者/地主）の更新拒絶が認められた判例
ケース2は、原告（土地の所有者/地主）の更新拒絶が否認された判例です。
どちらも地主さんが更新拒絶を訴えた判例です。ただ、結果は異なる判決となりました。
この2つの判例に、どのような違いがあったのでしょうか。さっそくケース１の判例から見てみましょう。
ケース1：土地賃貸借契約（借地契約）の更新拒絶が認められた判例
ケース1では、原告（土地の所有者/地主）側による更新拒絶の訴えが認められた判例です。立ち退きの請求に必要な正当事由の主たる判断要素として、借地権設定者（地主/賃貸人）と借地人の土地使用の必要性があります。
今回ご紹介するケースでは、一見すると原告側に土地使用の必要性がないようにも見えますが、判決では原告の更新拒絶は認められた珍しい判例と言えるでしょう。
その理由は一体何なのでしょうか。事案の概要から見ていきましょう。
事案の概要
原告が被告に対し「土地に関する賃貸借契約の期間が満了した」として、建物を収去し土地の明渡しを求めた事案。
土地／建物について
土地
- 住所：東京都江戸川区
- 用途：宅地
- 地積：約54㎡（約16.33坪）
建物
- 住所：東京都江戸川区
- 種類：居宅
- 構造：木造瓦葺二階建
- 床面積
- 1F：約35㎡（約10.58坪）
- 2F：約26㎡（約7.86坪）
登場人物
- 原告：土地の所有者（賃貸人）
- 被告：土地賃貸借契約の相手方（借地人）
裁判の前提となる事実
- 被告は被告は相続により建物の所有権及び本件賃貸借契約における賃借人たる地位を相続した。
- 原告は、売買契約により本件土地を取得した。
- 被告は、本件賃貸借契約の期間満了後、過去の未払賃料などを供託した。
争点①：土地の継続使用に対する遅滞なき異議の有無について
●原告の主張
原告は、被告に対し、管理会社を通じて本件賃貸借契約の更新手続きを取る必要がある旨の書面を送付したり、同契約の法定更新を認めない旨の通知を何度も送付した。
●被告の主張
原告の主張は、否認する。
争点②：原告の更新拒絶の意思表示に正当事由があるといえるか？
●原告の主張
- 被告は平成27年3月以降、土地の賃料を支払っておらず、それが相当長期にわたっている。
- 平成28年8月、前の土地所有者（Y)は被告を訪問し、土地の賃料の未払い分を被告に確認した。
- 平成29年2月、Yは再度被告を訪問し、土地の所有者が原告に変更になったこと、今までの未払賃料を自らに支払うことを督促した。
- 原告は土地を購入した際に、前の借地人(Z)が死亡したことを知らなかったことから、土地の売買により賃貸人の地位が移転したこと、平成30年1月分からは賃料の振込先の口座が変わること等を伝える書面を建物住所のZ宛てに送付した。その後も被告から一切連絡がなかった。
●被告の主張
- 原告は土地を自ら利用する必要はない。土地の購入価格も1,000万円という低額のものであり、この金額は土地上に建物があることを前提とした金額である。
- 一方、被告は土地上に自宅である建物を所有しており、この土地を利用する必要性が高い。
- 被告は土地の賃料を支払う意思は有していたが、賃貸人が誰であるかが明らかでなかったために支払いを留保していたにすぎない。
争点③：賃料不払による信頼関係破壊の有無
●原告の主張
- 平成27年3月以降、被告は土地の賃料を支払っておらず、それが相当長期にわたっている。
- 原告は土地を購入した際に、前の借地人(Z)が死亡したことを知らなかったことから、土地の売買があり賃貸人の地位が移転したこと、平成30年1月分からは賃料の振込先の口座が変わること等を伝える書面を建物住所のZ宛てに送付した。その後も被告から一切連絡がなかった。
- したがって、被告には原告に対する背信性を基礎付ける特段の事情がある。原告が賃料支払いを催告することなく契約解除の意思表示をしたとしても有効である。
●被告の主張
- 被告は土地の賃料を支払う意思は有していたが、賃貸人が誰であるかが明らかでなかったために支払いを留保していたにすぎない。
- 事実、原告を被供託者として土地の賃料を供託している。
- したがって、いまだ原告に対する信頼関係が破壊されたとはいえず、原告による解除の意思表示は無効である。
裁判所の判断
争点①：土地の継続使用に対する遅滞なき異議の有無について
- 原告は管理会社を通じ、前の借地人(Z)宛てに原告としては平成29年9月で賃貸借契約が終了したと考えており、更新するのであれば再度契約を締結することが必要であること等を記載した書面を送付している。
- この書面は同年10月に被告が居住していた本件建物に配達されているため、同日をもって、原告が被告に対し土地を継続して使用することにつき、異議を述べたものとして認められる。
- 原告は管理会社を通じ、平成29年12月の内容証明郵便でも賃貸借契約の法定更新が認められないことを被告へ通知しているので、土地を継続して使用することにつき、異議を述べたものとして認められる。
- 賃貸借契約は平成29年9月に賃貸借期間が満了しており、原告が契約期間の満了後に弁護士の調査を通じてZが死亡したことや被告らがZを相続したことを知るに至ったことに照らすと、原告の主張はいずれも遅滞のないものであったというべきである。
争点②原告の更新拒絶の意思表示に正当事由があるといえるか？
- 認定事実の通り、被告は平成28年分以降の賃料を滞納していたことが認められる。
- しかし、被告は元の土地所有者（X)名義の預金口座への送金手続ができなくなった後も、Xの連絡先の情報を紛失したために同人に連絡せず、近隣に居住していたXの親族を通じて連絡を試みる等の手段も講じていない。上記の連絡先の情報を紛失したこと自体、重大な過失によるものというほかないし、Xの親族を通じて連絡を試みることがさほどの困難を伴うものであるとも認められない。被告がこれらの手段を講じることなく、賃料の支払を行わなかったことについて、貸主側の原因によるものであるということはできない。
- 原告は、建物住所の前の借地人(Z)宛てに、賃貸借契約の賃貸人が前の土地所有者（Y)から原告に変更され、今後の賃料は原告に支払うよう求める内容を原告およびYの連名による書面で郵送している。
- 被告の主張によっても、遅くとも平成29年6月頃に書面の内容を確認している。書面にYの署名および押印がされていることからすると、被告は賃料の支払先について疑問が生じる余地はない。
- また、書面には不明なことについての問合せ先として管理会社の電話番号も記載されている。被告が同時点以降に賃料の支払を行わなかったことについて、賃料の支払先が不明であったことによるものということはできない。
- したがって、被告が賃料を滞納したことについて、賃料の支払先が不明であったことによるものということはできず、貸主側の原因によるものであるということはできない。
- 被告による賃料の滞納は長期間にわたるものであり、その金額も軽視することはできない。以下、その他一切の事情を考慮したとしても、原告による賃貸借契約の更新拒絶には、正当事由があるものと認められる。
- 土地上に被告が居住する建物がある
- 原告が土地を自ら使用する必要とする事情は特段見当たらない
- 原告が土地の明渡しの条件として財産の給付（立退料）の申し出をしていない
- なお前提事実のとおり、被吿は平成30年6月にそれまでの未払分の賃料を供託している。その後も、各月末日までに各翌月分の賃料を供託しているが、いずれも本件賃貸借契約の期間満了後の事情であって、更新拒絶の正当事由に関する判断を左右するに足りる事情ということはできない。
結論
以上によれば、残りの争点③について判断するまでもなく原告の立ち退き請求には理由があり、建物の収去および土地の明渡しを認める。
弁護士のワンポイントアドバイス
Q：本判例では、原告に土地使用の必要性がない（正当事由がない）ように思われます。この点については、いかがでしょうか？
A：確かに正当事由の判断は、借地権設定者（地主/賃貸人）と借地人の土地使用の必要性が主たる判断要素であり、それ以外の事由（従前の経過や立退料の提供など）は補完するものにすぎないとされています。
この点、本事案では借地権設定者（地主/賃貸人/原告）に土地使用の必要性が見当たりません。一方、被告は借地上の建物に居住しているので、被告の方が土地使用の必要性が高く、正当事由が否定されそうにも思えます。
Q：それでは、今回の判決のポイントは何でしょうか？
A：本判決では、長期間にわたり賃料の支払がなされていない（かつ、未払いにつき貸主が側に原因なし）という従前の経過を重視して、立退料なくして正当事由が認められており、珍しい判決と考えられます。
ケース2：土地賃貸借契約（借地契約）の更新拒絶が否認された判例
ケース2では、原告（土地の所有者）側による更新拒絶の訴えが認められなかった判例です。今回注目したいポイントは「立退料を支払えば立ち退き請求できるわけではない」という点です。本判例では原告側は契約の更新拒絶（立ち退きの請求）にあたり「立退料の支払い」を提示していましたが、原告の訴えは否認されました。
その理由は一体何なのでしょうか。事案の概要から見てみましょう。
事案の概要
土地を所有する土地賃貸人である原告が、土地の賃借人であり建物を所有する被告に対し、土地にかかわる賃貸借契約の期間満了および更新拒絶による終了に基づき以下の2点を求めました。
- 建物の収去および土地の明渡し
- 土地の明渡し完了までの使用相当損害金の支払いを求める
以上が本事案の概要となります。
登場人物
- 原告：土地の所有者（賃貸人）
- 被告：土地の賃貸借契約の相手方（借地人）
土地／建物について
土地
- 住所：東京都板橋区
- 用途：宅地
- 地積：約540㎡（約163坪）
建物
- 住所：東京都板橋区
- 種類：居宅
- 構造：木造瓦葺二階建
床面積
- 1F：約40.0平方メートル（約12.1坪）
- 2F：約30.0平方メートル（約9.1坪）
裁判の前提となる事実
原告は代理人弁護士を通じ、被告に対し複数回にわたり、契約を更新しない旨を通知している。
争点①：原告の更新拒絶の意思表示に正当事由があるといえるか？
●原告の主張
- 原告の娘らが使用するために住居を確保しておく必要がある。
- 一方、被告は土地を40年余り使用しており、すでに十分な期間にわたって土地から使用収益を得ている。
- 建物はすでに建築後40年を経過し、建替時期が到来している。契約には増改築禁止の特約があるため、現状では土地利用をこれ以上継続することは客観的に困難である。
- 被告はこの建物で一人暮らしをしており、建物から移転することに特段の不便はない。またこの土地を利用し営業等を行っているわけでもないため、土地を利用することに固執するべき事情はない。
●被告の主張
- 原告の娘らはそれぞれ住居が確保されており、同人らが土地を使用する必要性・緊急性はない。
- 原告はこの土地以外にも、原告名義の土地および建物を所有しており、これを自宅として使用しているほか、賃貸することで相応の収益を得ている。
争点②：正当事由を補完する立退料はいくらか？
●原告の主張
近隣の土地の売買価格から算定した平均的な土地価格、および、本件土地の借地権価格に鑑み、1000万円の立退料を支払う準備がある。
●被告の主張
原告の更新拒絶の意思表示には、契約更新を拒絶するための基本的な正当事由がない。立退料のいかんにかかわらず、正当事由を補完することはできない。
裁判所の判断
- 被告は土地上に建物を建築し、40年余りにわたって土地を使用しているものと認めることができる。この土地を生活の基盤としていると言えるものの、すでに長期間にわたって土地の使用収益を得ている。さらに、全証拠を精査してもこの土地において生活しなければならないとする不可欠の理由も見当たらない。被告は永くこの土地に住みたいと供述している。被告と同居する被告の子も、今後もこの土地において生活していく意思があると供述しているが、いずれも意思ないし希望を述べているにすぎない。
いずれも具体的にこの土地を必要とする理由や必要とする期間等を明確に説明し得ないのであって、被告がこの土地を使用しなければならない必須の事情があると認めることは困難である。
そうすると、原告の指摘については全く不合理とまではいうことができない。
- しかしながら、原告はこの土地から徒歩3分程度の距離にある、原告が所有する自宅に居住している。それ以外の複数箇所に居住用不動産を所有しており、原告がこの土地を使用する必要性は乏しい。また原告は賃貸用不動産を所有し第三者に賃貸して賃料収入を得ているので、この土地を処分して生活費に充当する必要があるなどの事情も見当たらない。
- 次に原告の娘（ニ女）は、既に住居が確保されていること、現在の住居において個別具体的な生活の不都合が生じているとは認められないことから、本件土地を使用する必要性は乏しいといえ、原告の主張は認められない。
- 原告の娘（長女）は、現在海外に赴任しており帰国の時期等も確定しておらず、本件土地を使用する必要性は乏しい。そもそも原告の主張自体が両立しないものであり、結局いずれの利用目的も確たるものではないことが明らかであることから、原告の主張は認められない
- 建物はすでに建築後40年余りを経過しているものと認めることができるが、建物の外観等に顕著な朽廃等の様子は見当たらず、取壊し等の具体的な見込みは明らかとはいえない。したがって、原告の指摘には理由がないというべきである。
- 被告は、この契約にかかわる権利金として昭和54年12月末日までに合計600万円の支払いをしている。（この金額は当時の1か月分の地代5,000円に比して100年分に相当するものである）さらに、平成7年にはこの契約にかかわる借地更新料として185万円の支払いをしている。（この金額は当時の1か月分の地代1万3,000円に比して約12年分に相当するものである）被告がこの契約にかかわる地代の支払いを懈怠（けたい：支払いを怠る）したものと認めるに足りる証拠はない。
- 被告は土地上に建物を建築し、40年余りにわたって土地を使用しているものと認めることができる。この土地を生活の基盤としていると言えるものの、すでに長期間にわたって土地の使用収益を得ている。さらに、全証拠を精査してもこの土地において生活しなければならないとする不可欠の理由も見当たらない。被告は永くこの土地に住みたいと供述している。被告と同居する被告の子も、今後もこの土地において生活していく意思があると供述しているが、いずれも意思ないし希望を述べているにすぎない。
以上、被告は地代と比べて多額の金銭を支払っており、その債務の履行を怠っていた事情を認めることもできない。
結論
原告がこの土地を使用する必要性、土地を処分する必要性、並びに原告の親族がこの土地を利用する具体的な必要性は乏しいといえる。
よって、原告による賃貸借契約の更新拒絶の意思表示に正当事由があるとはいえない。争点①に関する原告の主張は採用することができない。
争点②：正当事由を補完する立退料はいくらか？
原告がこの土地を使用する必要性、処分する必要性、並びに原告の親族がこの土地を利用する具体的な必要性はいずれも乏しいといえる。
原告による賃貸借契約の更新拒絶の意思表示の正当事由は認められないので、原告が相当額の立退料の支払を提示したとしても正当事由が補充され、正当事由が具備されない。
したがって、争点②に関する原告の主張は採用することができない。
弁護士のワンポイントアドバイス
Q：本判例では原告から立退料1,000万円が提示されていましたが、原告の立ち退き請求は認められませんでした。なぜでしょうか？
A：原告から立退料が提示されたとしても、原告側の土地使用の必要性が乏しいこと、従前の経過（裁判に至るまでの事実関係など）から、立退料の金額を検討するまでもなく、正当事由がないと判断されました。
Q：立ち退きをお願いする場合、立退料を支払うからといって立ち退きが認められるわけではないのですね。
A：そうです。今回の判例は、立退料の提供はあくまで正当事由を補完するものにすぎないという法の趣旨を貫徹した判決といえます。
まとめ
以上、今回は土地の賃貸人（地主さん）による土地賃貸借契約の更新拒絶にまつわるトラブル事例を、実際の判例を通じて解説しました。
地主さんが「これ以上契約更新したくない」と思っても、無条件に契約を終了することはできません。
今回ご紹介した事案のように、地主さんは借地人さんに対して
- 契約満了後、遅滞がないタイミングで
- 正当な理由をもって
- 契約更新しない異議を申し立てる
以上のポイントをおさえる必要があります。
一般的には、相当額の立退料の支払いなども考慮して最終的に地主さんの主張が認められることが多いようです。
とはいえ、今回の判例のように、立退料の支払いの提示があったとしても、原告の立ち退き請求が認められなかった事案もあります。
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