地主さんの節税対策

2018.11.22

地主さん,節税

相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

節税対策と聞くと、固定資産税や所得税の節税を連想する地主さんが多いかもしれません。しかし、地主さんにとって最大の節税対策は「相続税をどれだけ抑えるか」なのです。

今回は、地主さんの節税対策について解説いたします。

節税対策の前に注意すべきこと

弊社では、「自分が死んだ後、子どもたちが納める相続税の負担を少しでも和らげたい。相続税を安くするには、どうすればいいか」といったご相談を、よくお受けします。

このような場合、弊社は「第1に円満な遺産相続、第2に現金の確保、第3に節税対策、この3つが重要ですが、順番を入れ替えてはなりません」とお伝えしています。

ではなぜ、相続対策ではこの順番を守らなければならないのでしょうか。
それぞれの対策についてご説明していきます。

第1の対策 円満な遺産相続

遺産分割をスムーズに進めるための対策、いわゆる“争族対策”は、相続対策のなかでも最も対応が難しいものです。相続の際に、相続人同士が話し合って財産分配を決められれば理想的ですが、相続人全員が納得できる遺産分割というのは、なかなか難しいものです。

相続時の遺産トラブルを避けるために、地主さんは自分の財産を誰にどのように分配したいのかを、「遺言書」で遺すようにしましょう。

遺言書は、地主さんご自身、または公証役場で公証人(※)のいずれかが作成します。また、遺言書は生前何度でも書き換え可能です。

※公証人(こうしょうにん):裁判官、検察官、弁護士などの法務実務に30年以上かかわってきた人のなかから選ばれ、法務大臣が任命する国家公務員。公正証書を作成するなどの業務を担う。

第2の対策 現金の確保

円満な遺産相続への対策を立てたら、次は現金の確保です。現金がないと、納税も節税もできません。

不動産は多数所有していても、現金の資産は持ち合わせていないという地主さんも多いことでしょう。
そういった地主さんの家で相続が発生すると、納税資金を捻出するために、場合によっては先祖代々受け継いできた土地を手放さざるを得ないこともあります。
子孫に土地を受け継いでいってほしいという意思があるのなら、生前に相続税の納税資金を確保しておくべきでしょう。

その方法として、以下の4つが挙げられます。

  1. 生命保険に加入する……被相続人の死後、相続人に支払われる死亡保険金を、相続人が納税資金として活用できるようにしておく
  2. 土地の有効利用などにより支払能力を高める……マンションなどを建てて人に貸す
  3. 不動産を売却し、流動性のある金融資産などに変えておく……更地を売却し、宝石類などの換金可能な資産に買い替えておく
  4. 遺族が不動産などの売却や物納をしやすい状態にしておく……底地を所有していれば、借地人さんから底地を買い取って売却できるようにしておく

不動産の有効活用で節税が可能に

ご自宅や底地、更地など、いろいろな不動産がありますが、実は、一番節税に効果があるのは「不動産の有効活用」です。相続税の節税に適した理想的な資産は、相続税評価額が低く、実際の資産価値が高い資産です。

相続税評価額は、実勢価格(実際に売買されている価格)よりも低く設定されていますが、全国一律ではありません。地域によっては、相続税評価額と実勢価格との差額が大きくなることもあるでしょう。
所有している土地の相続税評価額が低く、実勢価格が高ければ、建物を建てることで節税効果が期待できます。

第3の対策 相続税の節税対策

相続人にどのように相続するかが決まり、納税資金調達のめどがつき、初めて「節税対策」が見えてきます。
節税の方法はいろいろありますが、大まかに下記の3つに分けられます。

  1. 相続財産を減らす……相続人に財産を移転(贈与)する、換金可能な財産は売却する
  2. 相続財産の評価を下げる……更地にマンションを建てて人に貸す、相続税評価額の低いものに変える
  3. 法律上の軽減措置を利用する……配偶者の税額軽減、生命保険金の非課税枠、養子縁組

地主さん,節税

節税対策は必ず専門家に相談しましょう

相続税の節税は生前に対策を立てることが重要です。とはいえ、相続開始直前では節税効果も低く、相続税を多く納税する可能性も出てきます。また、相続税法や関連する法律は毎年改正され、経済情勢も日々変化しています。

節税対策は、地主さんが生きているうちに、できるだけ早い時期に着手し、納得のいく方法を熟慮する必要があります。早い段階で税理士や弁護士、ファイナンシャルプランナーといった専門家に相談すれば、良い方法が見つかるでしょう。

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