【注目】「相続土地国庫帰属制度」は本当に使えるのか？|ニュース解説

相続により土地を取得したものの、使う予定がないなど、利用価値が低い土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月より施行されます。相続人の土地所有権が放棄可能となる画期的なこの制度に、施行前から、多くの期待が寄せられています。

しかし、公表されたパブリックコメントで明らかになった制度を利用するための詳細を見る限り、手放しで喜べる制度ではないようです。

そこで今回は、「相続土地国庫帰属制度」の実用性など、気になる点を中心に解説します。相続したものの利用せず放置したまま…など、土地の取り扱いに悩む地主さんにとって注目のトピックです。

ぜひ最後までご覧ください。

帰属制度がはじまる背景

まず最初に「相続土地国庫帰属制度」がはじまる背景について説明します。

そもそもなぜ、今回「相続土地国庫帰属制度」が導入されるのでしょうか。そこには現在、国内で急増している「所有者不明の土地」の問題があります。

今、所有者不明土地が急激に増えている！

売却が困難で、所有しているだけで維持費など金銭的な負担（マイナス）が発生する不動産を指して「負動産」と言われることがあります。

こうした不良資産は、相続により土地を取得したものの、利用せず放置されたままになりがちです。その土地が共有状態であったり、あるいは相続放棄された場合、なおさら放置されます。

しかも、土地の相続に伴う相続登記はこれまで任意で、登記するかどうかは相続人の判断に委ねられていました。その結果、固定資産税などの税負担や、土地管理の煩わしさのため、相続未登記の土地が多く発生しました。

このように相続不登記の「所有者不明」のまま放置された土地が、日本国内で増加の一途を辿っています。持ち主をすぐに特定できない土地は、全国で約410万ヘクタールに登り、このままいくと20年後には北海道本島（約780万ヘクタール）の広さに達するとも言われています。

この現状を問題視し、2021年4月に新法として成立したのが「相続土地国家帰属法」です。この法律は不要な相続土地を一定の条件下で国庫への帰属を認めるものとして定められました。この仕組みにより、相続したものの利用価値の低い土地が放置されるのを防ぐことが期待されています。

そして、この法律をベースに2023年4月1日からはじまるのが「相続土地国庫帰属制度」です。

2023年4月施行「土地国庫帰属制度」の具体的な内容は？

これまで相続したものの利用価値が低いなど、所有者不明の土地として放置された土地を解消するべく導入される「土地国庫帰属制度」。

本項では「土地国庫帰属制度」の詳細について詳しく解説していきます。果たして、課題解決の救世主となるのでしょうか。

制度の概要について～全体の流れ

※国庫帰属の流れ

まず前提として、この制度の対象となるのは相続または遺贈により土地の所有権を取得した相続人等です。そして、土地の上に建物がないなど一定の要件のもと、法務大臣の承認を得ることが必要となります。

このような一定の条件を設定する背景には、安易に土地所有権の放棄（国への帰属）を認めると、土地の所有者が将来的に土地放棄を考えた時点で然るべき土地の管理をしなくなり、そのまま放置したままにするリスクがあるためです。

とまれ、制度の前提をみると、どのような土地でもお手軽に国に引き取ってもらえる制度ではないことがわかります。

◆用語説明：遺贈とは何か？相続と何が違う？

「遺贈」とは、亡くなった方（被相続）の遺言に則り、法定相続人以外にその遺産の一部、または全部をゆずることを指します。ちなみに、法定相続人にも遺贈することはできます。

「相続」は、亡くなられた方の財産を、法律で定められた相続人（法定相続人＝配偶者・お子さん・ご両親・ご兄弟など）が引き継ぐことを指します。 相続できるのは、原則、法定相続人としての権利のある方のみに限定されます。

申請権者について～誰が申請できるのか？

申請権者は、相続または遺贈によりその土地の所有権の全部または一部を取得した者です。遺贈は、相続人以外の第三者になされることもありますが、この制度を使用できるのは相続人だけ。第三者が遺贈でその土地を受けた場合は申請できません。

また、土地を共有で相続した場合、共有者全員で共同して申請しなければなりません。土地の一部に相続人でない者がいる場合は、他の相続人の共有者全員と一緒であれば申請が可能です。

※申請権者の具体例

要件：承認されない土地はどんな土地？

前項で示した国庫帰属の流れのように、国に土地を引き取ってもらうためには「承認申請」と「要件審査・承認」の２つの関門を通過する必要があります。具体的な内容について、見ていきましょう。

1：承認申請

承認申請の要件は以下の通りです。これらの要件に該当する場合、その承認申請は「却下」となり、次の審査に進めません。

1. 建物がある土地
2. 担保権または使用収益を目的とする
3. 通路その他、他人の使用が予定される土地と政令で定めるもの
4. 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
5. 境界が明らかでない土地その他所有権の存否・帰属または範囲について争いがある土地

2：審査

承認申請を通過後は法務大臣による審査となります。下記のいずれにも該当しないと認めた場合は、法務大臣は申請を承認しなければならないとされています。承認は土地一筆ごとになされます。（※一筆：土地登記簿上の一個の土地単位を表します）

1. 崖を含む土地で、通常の管理に当たり過分の費用または労力を要するもの（崖の勾配や高さは今後政令で定められる）
2. 土地の通常の管理、または処分を阻害する工作物・車両・樹木その他の有体物が地上にある土地
3. 除去しなければ土地の通常の管理、または処分できない有体物が地下に存在する土地
4. 隣接する土地の所有者等との訴訟によらなければ通常の管理、または処分できない土地として政令で定めるもの

そのほか、通常の管理または処分をするに当たり 、過分の費用または労力を要するとして 政令で定めるものまた、承認申請の却下や審査の不承認は行政処分ですので、結果に不服がある場合は行政不服審査・行政事件訴訟などの不服申立が可能です。

3：負担金の納付

法務大臣による要件審査が承認された後、負担金を納付します。標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費用相当額の負担金を納付し、土地は国庫帰属となります。負担金を納付しなければ国に引き取ってもらえません。

気になる土地国庫帰属制度の実用性はいかに？

次に、気になる土地国庫帰属制度の実用性についてみていきましょう。

結論から言いますと、思っている以上に帰属制度のハードルは高いといえます。その理由は大きく2点あります。

理由01：フリーバスで申請が認められるわけではない

今回の帰属制度の前提条件として、申請された土地が「通常の管理や処分するより多くの費用や労力がかかる土地でなければ」国庫帰属を承認すると言われています。

逆にいえば、あらゆる土地が無条件で引き取ってもらえるわけではないのです。むしろ、制度の詳細を見る限り、土地の国庫帰属承認まで多くの条件があることがわかります。

◆国庫帰属制度が申請できない（承認されない）土地の条件

理由02：コスト負担がかかる

帰属制度の承認がとれたとしても、土地所有者のその他のコスト負担もバカになりません。

まず、申請の段階で「審査手数料」が発生します（※具体的な金額は検討中－法務省）。その上、申請が承認され、いざ国庫に帰属させる段階で今度は10年分の「負担金」がかかるわけです。

下表の通り、負担金は以下4種の土地の種類に大別され、それぞれ計算方法が変わります。

1. 宅地
2. 田、畑
3. 森林
4. 雑種地、原野などその他

負担金は原則として20万円ではあるものの、市街地や農用地区にある宅地・田畑・森林は面積に応じて負担金が高くなり、決して少ないコスト負担ではないことがわかります。

◆負担金算定リスト
※参考：相続土地国庫帰属制度の負担金

さらに相続未登記に罰則がはじまる！

前項の通り、帰属制度を利用するには、以下の制度上の壁があります。

• 厳しい審査・条件
• 少なくないコスト負担

相続した土地が、単に利用価値が低いという理由だけで、誰もがフリーパスで国が土地を引き取ってくれるわけではないのです。

であれば、いっそ新制度は利用せず今まで通り放置しておけばいいのではと思うかもしれませんが、また別の問題（壁）があります。今回の相続土地国庫帰属法の成立と同時に、不動産登記法にかかわる法改正で「相続登記が義務化」されました。

この改正法は、以下の通り土地を相続した場合に相続登記が義務化され、今までのように相続未登記の場合には罰則が課されます。

• 相続による土地の取得を知ってから3年以内に相続登記を義務付け
• 正当な理由がく相続登記を怠った場合は10万以下の過料
• それでも10年間届け出がなければ法定割合で相続したとみなし、それぞれの所有者（相続人）に固定資産税と管理義務を課す

この相続登記の義務化は、義務化は2024年（令和6年）の4月1日から施行開始されます。対象は同日以降に発生する相続だけではなく、法改正前にさかのぼって発生した相続や住所変更もすべて対象です。

以上の通り、今後は相続した土地の相続登記は必須となり、従来のように「そのまま放置」することはできなくなりました。

どちらがマシか？究極の損比べ～帰属制度のハードルは高い

今後、相続したものの不良資産となってしまった土地は以下の選択を迫られることになります。

• 1：負担金を支払ってでも帰属申請する（申請の承認が前提ではあります）
• 2：相続登記して固定資産税など払い、土地を管理していく

つまり、いずれの選択をしても一定のコスト負担は不可避であり、どちらの損（負担）が大きいかという「損比べ」とも言えるでしょう。

その他、第3の選択肢として「そもそもの相続自体を放棄する（相続放棄）」という選択肢もあります。しかし、相続放棄は相続放棄してもすべての責任を放棄できるわけではありません。例えば、相続放棄した場合は、固定資産税の納付義務は免れるものの、次の所有者が決まるまで管理責任は継続します。

そもそも相続放棄は不要な不動産だけ選んで放棄できません。相続放棄をする際は、他の相続資産の価値を踏まえてトータルで損得を注意して検討する必要があります。

【まとめ】まずは現状把握から－とにかく早めの準備を！

相続したものの利用価値が低く、そのまま放置していた相続オーナーにとって、今回の帰属制度は問題解消への期待が高まる一方で、まだまだ課題も多いと言えるでしょう。

とはいえ、今後はじまる「帰属制度」、「相続登記の義務化」に向けての対応は必須です。まずは現在相続している土地のリストを洗い出し、その名義をチェックするなど、現状把握することが重要となります。その上で、他の相続人との話し合い、相続土地の処分方法の検討など、やるべきことは多くあります。

帰属制度を活用する、しないにせよ、残された時間は多くありません。早めの準備が必要です。

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