【詳細解説】「人の死」が生じた事故物件の告知義務とガイドラインまとめ

「人の死」が発生した不動産、いわゆる「事故物件」がある場合、不動産業者（以下、宅建業者）は
取引する相手に対して告知義務があります。

しかし従来までは、告知義務が必要な事案はどのようなもので、告知義務が継続する期間（いつまで告知するか）について明確な基準がなく、不動産取引の現場でさまざまなトラブルが発生していました。

令和3年10月（2021年10月）、不動産取引における告知義務のガイドラインが制定されました。制定されたガイドラインには、「人の死」に関する事故・事件があった不動産物件の取引において

・事実を宅建業者が買主（借主）に告知するべきかどうか
・継続していつまで告知するべきか

等の判断基準が明確に示されています。

今後はどのような点に留意して、事故物件に対応すればいいのでしょうか。本記事では、このガイドラインの内容について詳しく解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。

◆参考資料
参考：国土交通省　宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

ガイドライン策定の背景

そもそも”事故物件”とはどんな物件なのでしょうか。一般的には「人の死」を伴うネガティブなイメージがある物件を思い浮かべるかもしれません。

実は不動産取引における実務の現場では、「事故物件」について明確な定義がありませんでした。そのため取引対象となる事故物件の解釈（判断）や扱い方が宅建業者によって差があり、
入居者に事故物件の有無を告知するかどうかもばらつきがある状況でした。

このように事故物件に対する明確な判断基準がないために、所有する物件で死亡事故が生じた場合、以下のような問題が多く発生していたのです。

1. 無条件にすべて「事故物件」として扱われるのではないかという不安から、（貸主が）高齢者の入居を敬遠する→その結果、単身高齢者の入居が困難になる
2. 家賃の安さなどに目がいき、知らずのうちに「事故物件」を契約してしまい、入居後にトラブルが発生する→その結果、安心して住むことができない
3. 買主や借主は、深刻な事故があっても告知しない不動産業者がいるのではないかという不信感をもつ→その結果、円滑な流通、安心できる不動産取引が阻害される

出典：国土交通省（参考）死因別統計データ「自宅における死亡者数の推移」

上記グラフを見るとわかるように、自宅における死亡者数は2000年以降増加傾向にあります。自宅における死亡者数について死因別にみると、老衰が1割弱、自殺が約5％、事故死（不慮の事故）が約4％、他殺は1％未満です。このような自宅での死亡者数の増加傾向をみると、今後事故物件の増加が予想されます。

以上のトラブル・課題を解決するために、令和3年10月（2021年10月）に、国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されたのです。

ガイドラインの概要

今回制定されたガイドラインは、人の死が不動産取引の判断に及ぼす影響度合いが高い「居住用不動産」が対象です。

ガイドラインには、過去の裁判例や取引実務に照らし一般的に妥当と考えられる基準がまとめられています。

具体的には、不動産取引における宅建業者が負う以下2点の基準が示されています。
・「告知義務」の基準
・「調査」の基準

まず最初に、いわゆる事故物件の「告知基準」についてみていきましょう。

告知基準：事故物件の告知義務が対象外となるケース

人の死が発生した不動産物件であっても、すべての物件が告知義務の対象となるわけではありません。以下のケースでは、告知義務の対象外となります。

1）老衰や持病、病気による自然死
老衰や持病、病気による自然死は原則として告知の義務はありません。理由は老衰や持病、病気による「人の死」は可能性として当然あり得ることだからです。不動産取引における、買主・借主の判断に影響を及ぼす度合いは低いと考えられます。

2）日常生活の中で生じた不慮の事故死
日常生活における不慮の死、具体的には以下のような事案の場合、原則告知の義務はありません。

1. 自宅の階段からの転落死
2. 入浴中の溺死
3. 転倒事故
4. 食事中の誤嚥など日常生活で生じた事故

このような不慮の事故死が生じた物件についても、原則的に告知の必要はありません。

★例外：特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合
上記1）や2）の事案でも、人が死亡し発見が遅れ、長期間放置されたことで室内外の臭いや害虫が発生した場合、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われるケースがあります。

その場合、買主・借主の判断に影響を及ぼす度合いが高いと判断されるため、告知義務が生じるので注意です。

3）隣接住居や通常使用しない集合住宅の共用部での死亡
隣の土地や建物前の道路など、外部で発生した事案についても告知義務の対象外です。

またアパート・マンションなどの集合住宅でも、共有スペースである玄関・廊下・階段・エレベーターなど、通常使用しない共有部分についての事案についても告知の対象外となります。

告知基準：事故物件の告知義務が対象となるケース

以下のようなケースでは、いわゆる事故物件として告知義務が発生しますので注意が必要です。

1）殺人・自殺・事故による死亡
「殺人・自殺・事故による死亡」は、買主・借主の取引判断への影響度合いが高いと判断できるため、告知義務が発生します。

同様に死因不明な事案が発生した場合も、借主・買主の契約における判断に影響を及ぼす可能性が高いため、原則として告知が必要です。

2）特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合
取引対象となる物件について、過去に特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合は、告知義務が発生します。主に自殺や事件があった部屋、孤独死があった部屋、ゴミが溜まった部屋などがその対象になるでしょう。

血痕が付着した部屋の汚れは、通常の清掃では汚れを落とすのが難しく、特殊清掃が必要になります。その他、自殺・孤独死があった部屋も、特殊清掃、大規模リフォームが行われるのが一般的です。

このように特殊清掃や大規模リフォームがあった物件は、不動産取引の契約判断に影響を及ぼす可能性が高いため、告知義務が必要です。

3）買主・借主から事案の有無を問われた場合
物件の買主・借主から事故物件の有無を確認された場合は、告知義務が発生します。事故物件の有無の確認がある場合、その告知内容は不動産取引の判断に影響を及ぼすのがその理由です。

このケースの場合は、事故物件の有無、（事案が発生した）経過年数の期間にかかわらず、告知義務が発生するので注意してください。

4）社会的影響の大きさから買主・借主に伝えておくべきと判断した場合
ガイドラインでは、事案について社会的影響の大きさ（例：ニュース報道で全国的に有名になった事故・事案等）から、買主・借主に告知するべきと判断される場合も告知義務が発生するとされています。

社会的影響の大きい物件は、住み心地の良さを欠く心理的瑕疵が大きくなり、買主・借主の不動産取引の判断に影響を及ぼします。

告知義務の期間：いつまで告知する必要があるのか

次に告知義務の期間について解説します。
事故物件で告知義務の必要があっても、3年前の事案と10年以上前の事案では、買主・借主の判断に影響を及ぼす度合いが異なるのではないでしょうか。
ガイドラインでは告知期間について以下のように明示されています。

・賃貸物件の場合：概ね3年
・売買物件の場合：告知義務の期限無し

賃貸物件の場合は、事案の発生から概ね3年経過すれば、法律上の告知義務はなくなります。

売買物件の場合は、告知義務の期限は設定されていません。理由は賃貸取引より、売買物件の場合、トラブル発生時の損害（程度）が非常に大きくなるのがその理由です。

つまり、事案発生から3年以上経過しても、売買取引の場合は告知義務が残り続けるので注意しましょう。

ただし、賃貸物件の場合でもあっても、「社会的な影響の大きい事案」の場合は、取引の相手方の心理的瑕疵が大きいため、告知する必要があります。

★補足説明：1組でも入居すれば告知義務はなくなる？
結論から言うと、告知義務の期間中は1組（以上）入居したとしても告知義務がなくなることはありません。つまり、入居数に関係なく、賃貸物件の場合は「概ね3年」、売買物件の場合は「告知期限は無期限」です。

以上の内容をまとめると以下のようになります。ご参考ください。

調査基準：どこまで調査が必要か

次に宅建業者として事故物件の有無について、どこまで調査するのかという調査基準について解説します。

ガイドラインでは【宅建業者は売主・貸主に対し、過去に生じた「人の死」に関する事案について、告知書への記載を求めることで調査義務を果たしたことになる】とされています。これが基本原則です。

過去に事件・事故が発生したかどうか近隣住民への聞き込みや、ネットで調査するなどの自発的な調査までは求められていません。

一見すると調査基準が低い（弱い）ように感じるかもしれません。売主・貸主が事故物件であることを隠蔽する可能性はないのでしょうか。

この点について、宅建業者は記載が適切に行われるよう必要に応じて、売主・貸主へ助言することが求められています。つまり「告知するべき必要な情報を隠蔽すると、損害賠償を求められる可能性があるので告知したほうがよい」など、注意喚起できるのです。

事故物件の告知義務に違反した場合

事故物件として告知義務があるにもかかわらず、買主・借主にその旨を伝えないまま売却・賃貸した場合はどうなるのでしょうか。

その場合、改正民法（2020年4月施行）の「契約不適合責任」に違反し、損害賠償を請求される可能性があります。

契約不適合責任とは、わかりやすくいえば「約束をした物と現物が違う」という買主・借主の主張を認めて、売主・貸主に負わせる責任のことです。

◆改正民法：契約不適合責任
不動産取引後、契約書に記載が無い瑕疵が発見された場合、売主・貸主が買主・借主に対して負う責任

損害賠償請求とは、買主・借主が不動産の売買（賃貸）契約のために負担したあらゆる負担について請求することを指します。

他にも事故物件に住むことで心理的な苦痛を受けたと訴訟されると、買主（借主）側から慰謝料を請求されることもあるので注意が必要です。

さらに、告知はしたものの内容が正確に伝わっていない（伝えていない）場合も、損害賠償につながるケースがあります。

例えば、ある事故物件の売却時に「過去の孤独死があった」という内容を告知したとしましょう。
買主が「孤独死なら…」とその旨を了承し契約したものの、「実は孤独死が長期間放置され、特殊清掃があった」という事実を、後日知った場合どうでしょうか？

単なる孤独死と、長期間遺体が放置され、特殊清掃があった孤独死とでは、心理的な印象（不動産取引における判断）は違うはずです。買主としたら「その事実があるなら購入しなかった」という判断もあったかもしれません。

このような事案の場合、契約解除され、その上損害賠償請求を受ける可能性もあります。

以上の例からわかる通り、人の死が生じた不動産に対する心理的瑕疵の影響度は人によって違います。告知する場合は、できるだけ正確に伝わるように注意が必要です。

事故物件における告知すべき内容

取引対象となる不動産が告知するべき事故物件に該当する場合、どのような内容を取引相手に告知するべきなのでしょうか。

具体的に告知するべき内容は以下3点です。

1）事案の発生時期（特殊清掃等があった場合は発生時期）とその場所
事案がいつ発生したのか、どこで発生したのか、時期と場所について明確に伝える必要があります。

2）死因
病気だったのか、自殺だったのか、その他事件性によるものかなど、事案の死因についても伝える必要があります。

3）特殊清掃の行われた場合はその内容
特殊清掃が行なわれた場合、その理由（背景）、いつ特殊清掃が行われたか、どこを清掃したのか、などの関連する情報を先方に伝える必要があります。

もし事案の詳細について、売主や貸主から情報開示を拒否された場合、その旨（拒否された旨）を伝えるようにしましょう。あくまで宅建業者の立場として、業務上「知り得た情報」を告知する義務があります。

事故物件として告知する際に押さえておくべきポイント

事故物件として取引相手に告知する際に留意するべきポイントについて解説します。

具体的なポイントは以下2点です。
1）亡くなった方やその遺族のプライバシーに十分配慮する
2）買主・借主が納得して取引できるようにする

1）亡くなった方やその遺族のプライバシーに十分配慮する

事故物件の告知をする場合、事案の関係者に対する配慮は最大限に払う必要があります。

例えば、故人や遺族の名前、年齢、家族構成などの個人情報、また事件・事故当時の具体的な死の態様、発見状況などは、たとえ知っていても、絶対に取引相手に伝えてはいけません。

もし事案の関係者に、情報を漏らしたことが知られると、それが原因で別のトラブルへ発展するケースも想定できます。特にニュースなど全国的に報道された社会的影響の大きい事案の場合は、リスクがさらに大きくなるので注意しましょう。

2）買主・借主が納得して取引できるようにする

不動産取引では、買主・借主が納得して判断した上で取引できることが何より重要です。不動産取引におけるトラブルを未然に防止するためには、買主・借主の意向を十分に把握するようにしましょう。

例えば、人の死に関する事案の存在を、買主・借主が重要視すると認識できた場合は、特に慎重に対応する必要があります。

★補足説明：告知は口頭か書面か？
告知の手段として、口頭か書面か明確なガイドラインはありません。しかし、告知は口頭だけではなく、書面でも行うのがいいでしょう。

事案の告知というとりわけ配慮が必要な内容については、どこまで「言った」「言わない」の水掛け論になり、のちのちトラブルに発展する可能性があります。その意味でも、告知内容を書面にし、双方の確認後は押印し、記録として残しておくことをおすすめします。

まとめ

今回は人の死が生じた不動産（事故物件）に対する告知義務をテーマに詳しく解説しました。

従来まで「事故物件」に対する定義が曖昧で、告知するどうか、またどこまで告知するかの判断が、個々の宅建業者に委ねられていました。

それが原因で以下のような課題がありました。

1. 単身高齢者の入居が困難
2. 入居後のトラブルの発生
3. 円滑な流通、安心できる取引の阻害

現在は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、告知義務の基準が明示されています。

このガイドラインに示された告知基準が浸透し「事故物件であっても事故が3年以上前であれば、気にする必要はない」という考えが一般的になれば、円滑な不動産の流通、優良な不動産の活用につながるはずです。

【重要なお知らせ】底地・借地・相続の件でこんな悩み・不安はございませんか？

このように、底地・借地を所有する地主さん、借地人さんの悩み・不安は尽きません。そんなときは、一人で悩むより、底地・借地の問題に精通した専門家に相談してみませんか。

ニーズ・プラスは底地・借地・借家のプロフェッショナル。豊富な実績と経験から、あなたに最適な解決策をご提案させていただきます。

これまで多くの地主さん、借地人さんのご相談を受け、アドバイスしてきました。
以下、ほんの一例ですが、ご相談者の声をご覧ください。

いかがでしょうか。
ご相談は無料です。電話でもメールでもご相談承ります。

底地・借地の件でお悩み・不安等ございましたら、どんな些細なことでも結構です。ニーズ・プラスへ、ご相談ください。

皆さまのお役に立てることを、スタッフ一同、心よりお待ちしております。