「相続した建物が未登記だった」どうしたらいい?

2020.03.06

土地や建物を相続したら、所有者を故人から相続人(遺産を受け継ぐ人)に変更する「相続登記」を行うよう推奨されています。ところが、相続登記のために訪れた法務局で「自宅がそもそも登記されていなかった」と判明するケースがあります。

実は、このような未登記の建物は決して珍しくありません。そこで今回は、未登記の建物とはどのような状態なのか、そして、未登記の建物を相続する時はどう対処すべきかをわかりやすくご紹介します。

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不動産を所有するなら知っておこう!そもそも登記とは何なの?

不動産の登記とは、「その不動産がどのようなものか」「所有者は誰か」などのように土地・建物の状態を法的に記録することです。登記された情報は、登記記録として法務省にある登記簿という帳簿で保管されており、誰でも閲覧できます。
不動産登記権利

権利関係が複雑になりがちな不動産だからこそ、登記によって記録する

家や土地に名前を書いておくことはできませんし、人に貸す場合は、使用者と所有者が異なる状態になります。このように、不動産の所有者や権利関係は複雑になりがちなため、一目でわかるように登記というシステムがあります。

登記簿は、「表題部(表示に関する登記)」「権利部」の2セットで構成されています。
登記記録の図

新築・増築時の義務である「表題部登記」

表題部登記は、不動産の所在地や面積、用途などの基本的な情報を記録したもので、建物を新築や増築した時、取り壊した時は必ず行わなければなりません。表題部登記を行うことで、その建物の登記簿が作成され、以下でご説明する権利部登記も可能になります。

登記簿の役割は、どこにどんな不動産があるのか等の客観的な状況を誰が見てもわかるようにすることです。したがって、まだ登記されていない建物を手に入れたら表題部登記を行うことが義務化されています。

義務ではないが、所有者の権利を守るためにやっておいた方が良い「権利部登記」

権利部登記は、不動産の所有者の氏名・住所や、その不動産に抵当権がついているかなど、所有権に関わる情報を記録したものです。不動産を売買した時や、相続で所有者が変わった相続登記の時、ローンの担保にする時などに権利部の登記を行います。

権利部の登記は義務ではありませんが、権利部の登記を行うことではじめて、「この土地・建物は私ものです」と所有権を主張できるようになります。不動産を安心して所有するためには、権利部登記を済ませておくことが望ましいのです。

未登記の建物ってどんな状態?

未登記の建物とは、建築時に「表題部登記」を行っておらず、その建物の登記簿がまだ作成されていない状態です。
未登記の建物の説明

表題部が未登記の建物のデメリット

未登記の建物は法律に違反している状態です。さらに、登記簿が存在しないということは、権利部の登記もできないため、誰であれ、その建物の所有権を主張できないということ。したがって、次のようなデメリットがあります。

・その建物を自分のものだと証明できないので、最悪の場合、悪意のある第三者に「乗っ取られてしま
う」可能性がある
・売却が困難
・ローンの担保にできない

意外と多い!「未登記」の建物

表題登記が存在しない未登記の建物は、実は、数十年前に建てられた物件に多い傾向があります。
日本家屋の屋根

どうして未登記の建物が存在するの?

法律で義務付けられている表題登記ですが、実は、売買をしたり、増改築のためのローンを組んだりしないかぎりは、表題登記がなくとも不便を感じません。法務局から催促をされることもないため、登記をしないままにしている、という人が多いのが現状です。

自己資金だけで建てた建物なら、未登記はありうる

未登記の物件で多いのは、「自己資金だけで建てた」というケースです。銀行からローンを借りる場合、建物に抵当権をつけるために登記簿の作成は必須です。しかし、ローンを組まないなら、登記をしなくとも実務上は困らないのです。

「うちも未登記かも」どうやって確認すればいい?

固定資産税を払っていても、その建物が登記されているとは限りません。未登記の物件かどうかを確かめるには以下の方法があります。

法務局で登記簿謄本をとる

登記簿謄本が発行できなければ、その建物は未登記です。

固定資産税の納税通知書を確認する

毎年4月前後に届く固定資産税の納税通知書を確認し、建物の家屋番号が空欄になっていれば、未登記の建物です。

未登記の建物を相続することになったら

未登記の建物は法律違反ですし、上でご紹介したようなデメリットが生じますので、相続を機にきちんと登記しておくことをおすすめします。

まずは表題登記をし、その後、権利部の登記(相続登記)をしよう

法務局の外見
相続登記を行うにはまず、表題登記から行う必要があります。

未登記の建物を登記する手順

(1)建物を誰が相続するのかを決める
(2)遺産分割協議書を作成する
(3)「表題登記」を法務局に申請
(4)「権利部登記」(所有権保存登記)を申請

表題登記を行えるのは、土地家屋調査士

表題登記を行うには測量や建物の図面作成などが必要なので、土地家屋調査士に依頼するケースが一般的です。

また、表題登記の際には建築時の書類などが必要ですが、数十年前に建てた物件であれば、それらの用意が難しいこともあるでしょう。事前に法務局にかけあって、どのような書類を用意すべきかを確認しておくと手続きがスムーズです。

権利部登記を行えるのは、司法書士

無事に表題登記が済んで登記簿が作成されたら、次は権利部登記を行い、その建物を誰が所有するのか、を記録します(所有権保存登記)。権利部の登記は自分でも行えますが、代行してもらう場合は司法書士に頼みましょう。

未登記の建物をすぐに取り壊すような場合も登記は必要?

日本家屋の写真
相続した未登記の建物を近日中に取り壊すことが決まっているのであれば、登記をしなくても実務上はほぼ問題ありません。しかし、解体後は役所にその旨を届け出ましょう。そうしないと、建物がなくなったことに気づいてもらえず、存在しない建物に対して固定資産税を支払い続ける、という事態を招いてしまうリスクがあります。

この届け出は、地方自治体によって名称が異なりますが「家屋滅失届」という手続きにしているところが一般的です。

未登記物件はきちんと登記して、大切な財産を守ろう

子どもの笑顔の写真
登記は、不動産の客観的な状態を明らかにして所有者の権利を守り、余計なトラブルを防いでくれます。不動産を所有するなら、適切に登記をしておきたいものです。

相続した未登記物件をあなたが登記しなかったら、将来的には、あなたのお子さんがそれを相続することになります。未登記の建物を最初から登記するのは大変な手間がかかりますし、お金もかかります。大切な財産を子や孫の代まで守っていくためにも、未登記物件はぜひ登記することをご検討ください。

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