知らないと損をする!土地の評価額を下げて節税する方法

2019.02.04

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。

ご自分の資産で底地などをお持ちの地主さんは、「いずれは相続について考えなければならない」とお考えになったことがあるのではないでしょうか。それでもつい後回しにしてしまい、いざという時に困った方も大勢いらっしゃることでしょう。
資産をたくさんお持ちの地主さんにとって、税金は悩みのタネ。相続税や所得税は、財産が多ければ多いほど税率が上がるからです。

「資産をなるべく減らさずに次世代へ引き継ぎ、その先の税負担も軽くしてあげたい」

そのためにはどうしたらいいのでしょうか?
一番簡単な節税方法は、財産自体を減らすことです。主に2つの方法がありますが、1つは、土地の評価を下げることで相続税、贈与税を節税する方法です。
もう1つは相続が発生する前に、配偶者や子へ生前贈与をする方法です。

それでは実際にそれらの内情を詳しく解説をしていきます。

路線価

(出典:国税庁「路線価図」)

土地の評価を下げるってどういうこと?

「土地の評価を下げる」というと、土地の価値を低くするようで不安になりますが、税金の算出に関わる評価額が低くなるだけなので、納税者にとっては税金が少なくなるというメリットがあります。

不動産の「現地調査」で評価額が下がる可能性もある

土地の相続税評価額は、路線価×面積で算出されます。路線価は、面した道路によって変わるもので、国税庁のホームページでも確認できます。

とはいえ同じ路線価の道路に接していても、土地の形状や立地によっては、路線価から算出した価格が適正でない場合もあります。
例えば、以下のようなケースだと相続税の評価を下げることにつながります。

  • 袋小路になっている
  • 土地の形がいびつである
  • 私道に面している

路線価から算出された金額ではなく、厳密に適正な評価を得るためには、税理士や不動産鑑定士などの専門家に現地調査依頼するのが一般的です。
専門家に依頼をして、評価額を下げられる要因がないかを判断してもらいます。
不動産鑑定評価を元に相続税申告をすることで、評価額を下げられる可能性は大いにあります。

また、相続が開始してからでも現地調査は可能なので、評価額が不当に高いと感じたら現地調査をおすすめします。

賃貸物件を建てて、貸家建付地にする

賃貸物件を建設して貸し出すことで、その土地は「貸家建付地」となり、評価額を20%前後ダウンすることができます。
相続時の税負担が少なくなるだけでなく、継続的に資産として所有していれば、家賃収入が得られるので、土地を維持しやすくなります。

等価交換をする

土地と建物では、建物の方が評価額を低く抑えられるため、等価交換するという方法があります。所有している土地の大きさや立地が商業施設向きの場合、この方法を検討することも一つです。デベロッパー(オフィスビルやマンションなどを建設する企業)に提供し、その対価として、デベロッパーが建てた建物の一部を取得する方法です。

さらに取得した建物を賃貸として運用すれば「貸家建付地」となり、土地の評価額を下げることができます。

小規模宅地の特例活用

小規模宅地等の特例とは、被相続人から居住用または事業用宅地を相続人が引継いだ場合、相続税評価額の80%または50%を減額するというものです。適用の対象となる宅地と面積には上限がありますが、遺された家族が生活に必要な土地を税金の支払いで奪われないように配慮がなされています。
詳しくは下記記事をご覧ください。

関連記事
「相続税の軽減措置「小規模宅地等の特例」とは 2018.12.05」

財産を減らして節税する

相続税は財産が多いほど高くなる累進課税です。
問題となってくるのは、不動産が多いのに相続した現金が少ないケースで、相続税を支払うための現金が足りないと、頭を抱えてしまうものです。

現金がない場合は不動産の一部を売却して支払えばいいのですが、すぐに買い手がつかなかったり、売り急ぐことで買いたたかれたりする恐れがあります。

相続税の支払期限は、亡くなってから10カ月以内と定められています。相続人同士でなかなか話がつかず、分配に時間がかかった場合などでも、先に相続人の資産から支払わなければならないので負担は大きいものです。

生前に遺産について対策を取ることは、配偶者や子供への負担を軽くするだけでなく、先祖代々の大切な土地を守るためには必要なことです。
相続時にいさかいが起き、結局、先祖代々の土地を手放すことになったり、親族の仲が悪くなったりしたら、亡くなった方も浮かばれません。

では実際にどのような対策をとればいいのでしょうか?

生前に配偶者や子供に贈与して節税する

婚姻期間が20年以上の夫婦であれば、居住用の住宅を配偶者へ贈与しても2,000万円までは贈与税がかからないので、亡くなってから相続するよりも大変有利です。

子供へ贈与する場合は、贈与税の基礎控除額は通常通りの110万円のみですが、現金と違い、不動産の場合は評価額で計算されます。
評価額は実際の売買価格の7〜8割ほどなので、現金より多く贈与できるという仕組みがあります。
土地の価格が110万円を超えている場合は、毎年110万円分ずつ不動産持分を贈与登記すれば、時間はかかるものの税金を支払わずに贈与できます。

関連記事
相続税対策として有効!生前贈与の手順と注意点

底地でお悩みのときは「ニーズ・プラス」にお任せください!!

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。
弊社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。
お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案。
弊社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。
底地問題についてのお悩みは、ニーズ・プラスへご相談ください。

TOP