【地主さん必見】土地売却の段階別・相談したい専門家まとめ
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土地の売却にはプロの力を借りることが一般的ですが、「どの専門家がどんなことをやってくれるのか」は意外と知らないものです。
不動産業者に依頼すれば、一括で各種の専門家を紹介してもらえるケースもありますが、「査定だけお願いしたい」「売却は済んだけれど、税金のことがわからない」など、土地売却では、ピンポイントで専門家の助けがほしいと願う場面がしばしば発生します。これらの疑問を解決するには、それぞれの専門家がどのようなサポートをしてくれるのかを理解しておく必要があります。
そこで今回は、土地売却で登場する不動産鑑定士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、不動産業者、そして弁護士について、それぞれどんな役割を担っているのかについてご紹介します。
目次
まずは土地売却の流れを確認しよう
土地売却で必要な段階を大まかにリストアップすると、次のようになります。
まずは「測量」などで土地の状況を調査して、その土地がいくらで売れるか「査定」し、買い手を見つけるための「売却活動」を行います。土地の購入を希望する人があらわれ、売主と買い手で売買の話がまとまれば「売買契約の締結」へと進み、土地の所有権を移転させる登記など「引き渡しの手続き」を行います。土地の売却後、人によっては、確定申告が必要です。
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それでは、各専門家がそれぞれの段階を具体的にどうサポートしてくれるのか見ていきましょう。
「不動産鑑定士」公平公正な売却価格を査定してくれるプロフェッショナル
不動産鑑定士は、売却する不動産の状況を細かく調べたうえで周辺の相場に照らしあわせ、適正な売却価格を出してくれる専門家です。
不動産鑑定士なら、客観的かつ適正な価格がわかる
不動産鑑定士に依頼するメリットは、法律にもとづいた公平・公正な価格をつけてもらえること。不動産鑑定士が発行する「不動産鑑定評価書」は、買い手と売主の間で不動産の価値に関わるトラブルが発生した時に効力を発揮してくれます。
「公平公正な価格」をつけてもらえることのメリット
「自分の土地は客観的に見て、どの程度の価値があるのか」を知るのは実は難しいものです。土地売却では、不動産業者の査定を受けるケースが一般的ですが、その場合にわかるのはあくまでも、業者独自の評価基準にもとづいた査定価格だからです。
また、親族間の売買では税務署から「贈与」とみなされてしまわないためにも、売却価格を適正に設定することが大切です。不動産鑑定士がつけた価格であれば、税務署などの公的な機関にも、問題なく通用する可能性が高いと言えます。
高額な不動産、評価が難しい土地の売却は不動産鑑定士に依頼を
不動産鑑定士に依頼すると数十万円単位の費用がかかるため、マイホームの売却程度で依頼することはまれです。面積が大きい不動産や都内の一等地のように、高額な取引になると予想されるときや、マンションを丸ごと一棟売却するなど適切な評価額を出すのが難しいときには、不動産鑑定士に依頼すると良いでしょう。
「土地家屋調査士」境界確定・測量についてのプロフェッショナル
土地家屋調査士は、土地や建物の形と大きさを正確に測量し、それにもとづいて隣との境界確定や、測量情報の登記申請をしてくれる専門家です。
都市部での土地売却では測量が必要になるケースが多い
都市部で不動産を売買するには、「土地面積が確定していること」や「境界が確認できていること」が売買契約の成立条件として提示されるケースがほとんどです。
土地売却に先立って測量を行うのは地主さんの義務ではありません。しかし、のちのトラブルに発展することを避けるため、買主側が要求することが多いのです。過去の売買時に用いた古い測量図があったとしても、今と昔では測量技術が違うため、最新のものを提出するよう求められるのが一般的です。相続で先祖代々の土地を受け継いで売却するような場合、ほぼ測量が必要になると思っておいた方が良いでしょう。
土地測量を自分で行うのは実質的に不可能
測量には専用の機械を用い、専門知識と高度なテクニックが求められます。プロである土地家屋調査士に測量してもらうことで、買主に信頼してもらえる正確なデータが得られます。高値での売却を成功させるためにも、測量を専門家に依頼することは必要不可欠でしょう。
あなたの土地、境界は明確ですか？
土地売却の際、意外にトラブルになることが多いのが、土地の境界についてです。境界を示すための「境界標」と呼ばれる杭を地面に設置していれば、どこからどこまでが自分の土地であるかは明白です。しかし、相続で受け継いだ古い土地などでは、この境界標がなく、土地の境界がはっきりしないこともあるのです。
また、「これまで、土地の境界をめぐって隣とトラブルになったことはなかった」いう場合も、土地家屋調査士によって土地の境界を確認してもらう「境界確定」の作業は必要になると考えるべきです。「境界についてトラブルがない」という旨を客観的に証明する必要があるからです。
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「司法書士」登記に関する手続きとスムーズな取引をサポートしてくれるプロフェッショナル
司法書士は法律の専門家で、土地売却では、土地の所有権の変更や、過去にその土地につけられていた抵当権の抹消など、主に登記に関する手続きを行ってくれます。
ミスが許されない登記手続きを確実に行ってくれる
登記とは、「不動産を誰が所有しているか」を明らかにするため、法務局で行う手続きです。契約書をとりかわして金銭のやり取りが完了しても、登記を行わなければ土地の所有権は売主から買手へと移りません。
登記は売主と買手が協力して自分たちで行うことも可能です。しかし、登記でミスがあると買主は「お金を支払ったのに土地が自分のものにならない」という事態に陥ります。リスクを避けるためにも、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
契約についての書類作成も司法書士の仕事の一部
司法書士は、土地売買に欠かせない契約書の作成も可能です。不動産業者に取引を依頼する場合は業者が契約書を用意してくれますが、個人間での売買は、契約書を自分で作成する必要があります。契約書の作成は行政書士でも可能ですが、司法書士なら登記までできます。
司法書士が介入することで取引の信頼性がアップする
司法書士は契約に立ち会うことで、書類の内容・形式の確認や、物件の名義変更をする上で法的な問題がないかどうかの確認、偽造や成りすまし等の違法行為が行われていないかもチェックしてくれます。土地売買では金額が大きくなることも多いので、取引への「安心感」は非常に重要です。中立的な立場で取引をサポートしてくれる司法書士が介入していることで、買主も売主も安心して手続きを進められるのです。
「税理士」土地売却で発生する税金をおさえてくれるプロフェッショナル
土地売却で発生した利益は「譲渡所得」として、住民税と所得税が課税され、翌年の確定申告で納める必要がありますが、ここで相談に乗ってくれるのが税理士です。
譲渡所得の意味を正しく理解しておこう
ポイントは、土地を売却した価格そのものに対して課税されるわけではなく、あくまでも「利益」部分のみに税金がかかること。土地を売却しても、人によっては納税が不要なこともあります。税務署から通知が来るわけではないため、確定申告が必要かどうかは自分で確認する必要があります。以下の記事で詳しくご説明していますので、ぜひご参照ください。
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譲渡所得の申告は節税したいなら、税理士に依頼すべき
譲渡所得を算出するための計算式自体はさほど複雑ではないため、少額の売却であれば自分で申告をする人もいるようですが、節税を意識するなら税理士に依頼するのがおすすめです。
譲渡所得で節税するために大切なポイントは2つあります。1つは、土地売却にかかった「譲渡費用」や「取得費」をきちんと計上し、売却でどの程度利益が出たのかを確認すること。そしてもう1つは、各種控除や軽減税率などの制度をフルに活用することです。譲渡所得の概念をきちんと理解していないと損をしてしまうので、慣れない方は税理士に依頼すると良いでしょう。
「不動産業者」地主さんと買い手をつなぐ、売却活動の頼れるプロフェッショナル
不動産業者は、広告を出して買い手を募集し、現地の下見や買い手との交渉などの売却活動を行ってくれます。測量や査定、契約、引き渡し手続きなどについても主導で進めてくれる業者も多く、最初から最後まで「お任せ」しておけるという心強さがあります。
「宅地建物取引士」のサポートが受けられる
宅建士とも呼ばれる宅地建物取引士は、不動産取引にかかわる法律に精通し、公正な取引をサポートをしてくれる不動産売買のプロです。不動産業者が仲介する契約の場面で欠かせない「重要事項説明書」の説明は、宅建士でなければ行えません。不動産業者は、法律によって一定人数の宅建士を置くことが定められています。
複数の業者を回ってから決めよう
不動産業者によって得意分野や得意エリアがあるので、高値で売却するために不動産業者選びは非常に大切です。「A社とB社の査定額が、坪単価で2〜3倍違った」というようなことはまずありません。しかしサービス内容は業者によって差があるため、仲介料などの部分で、見積もりに1.3倍程度の金額の開きが出るのはよくあることです。必ず複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。
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「弁護士」土地売却のトラブルを解決してくれるプロフェッショナル
通常の土地売却に弁護士が登場するということはまれで、契約にまつわるトラブルが発生したときや、トラブルを抱えた土地を売却するときに、弁護士に依頼します。また、弁護士が立ち会うことで法的な立証効果が生まれるので、金額の大きい売買では、契約や金銭の受け渡しなどの際のトラブル防止の目的で、弁護士に依頼することもあります。
土地売却ではお世話になる機会の少ない弁護士ですが、相続などですでに依頼している案件がある場合、土地売却についての依頼もあわせて請け負ってもらえる可能性があります。法律の専門家である弁護士は、司法書士が行う登記手続きや契約書作成などを行えます。
土地の売却は信頼できる専門家に依頼しよう
土地を売却する際にもっとも大切なのは、自分が信頼できる人物に依頼することでしょう。とはいえ、これだけ多くの種類の専門家について、それぞれに信頼できる人を見つけ、関係を構築することは簡単ではありません。
そこでおすすめなのが、頼れる不動産業者を見つけておくことです。不動産業者はこれらの専門家とつながりがあるので、ワンストップで、必要に応じて連携して手続きを進めてもらえます。
信頼できる不動産業者を探すには
安心して土地売却をお任せできる不動産業者を見つけるには、自分の足で「不動産屋めぐり」をすることが大切です。
まずは近場から探してみよう
一口に「不動産業者」と言っても、地元密着の地域の不動産屋さんから、全国展開の大手の不動産屋さんまでさまざまなタイプがあり、営業スタイルも違います。まずは地域にネットワークを持つ、地元の業者を複数訪れてみるのがおすすめです。相続で親の土地を引き継いだような場合には、親の知り合いに「信頼できる業者はいないか」伝手をたずねてみるのも選択肢の1つです。
「相性」も大切です
土地売却は一生にそう何度も経験するものではなく、金額も大きいもの。さらに土地は、先祖代々引き継いできた、想いのこもった財産でもあります。大切な土地を気持ちよく託せるよう、会社や担当者との相性は重視すべきです。じっくりと話をして本音で付き合える相手かどうかを見定め、誠心誠意対応してくれる不動産屋さんを選んでください。
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ニーズプラス専任税理士監修
