【税理士監修／知らないと危ない】底地・借地の相続トラブルを防ぐために今できること

「相続」は誰にとっても避けて通れないテーマですが、底地・借地が絡むと、一気に複雑化します。借地人との契約関係、評価と税金のギャップ、家族間の意見の相違……。知らずに放置すると、大切な資産が“争続”の原因になりかねません。

「親から引き継いだ土地のことで、家族が揉めるなんて考えたくもない…」そう感じていませんか？でも実際に、この20年で底地を巡る相続トラブルは急増しています。あなたが残す大切な財産が、家族の絆を壊す原因にならないために、今から準備できることがあります。

本記事では、不動産のプロの視点から、底地・借地に関する相続トラブルの実例や原因、そして今からできる対策を丁寧に解説します。「まだ元気だから大丈夫」と思っている方にこそ、ぜひ読んでいただきたい内容です。

相続で一番多いのは「不動産の悩み」

不動産、とくに「底地」や「借地権」が関係する土地の相続では、他の資産とは異なる難しさがあります。「土地を引き継ぐ」とひと口に言っても、底地には借地人との契約関係や地代収入、法的な制約がついてまわります。

加えて、「現金とは違って分けにくい」「評価額と実際の価格が一致しない」「地代が低くて相続税を払う余裕がない」といった、地主さん特有の悩みも少なくありません。

実際に相談に来られた地主さんは、「まさかうちの家族が争うなんて思ってもいなかった」と大変な苦労をお話してくれました。長年仲良しだった兄弟が、親の地所を巡って裁判沙汰になる─そんな悲しい結末を避けるためにも、早めの対策が重要です。

なぜ底地の相続はトラブルになりやすいのか？

底地の相続は、現金や建物の相続と比べて、思わぬトラブルに発展しやすい資産のひとつです。その背景には、底地特有の「権利関係の複雑さ」や「評価と実勢価格のギャップ」、さらには「相続人どうしの意見の違い」など、複数の要因が絡み合っています。

ここでは、底地をめぐる相続でなぜ問題が起きやすいのか、その根本的な理由をわかりやすく解説していきます。

底地・借地の権利関係が複雑である理由

底地とは、借地権が設定されている土地のこと。地主は所有権を持ちながらも、借地人に使用させる立場になります。

そのため、単純に「土地を引き継ぐ＝自由に使える」というわけではなく、借地人との契約関係や法的義務も一緒に引き継がれるのです。

たとえば、借地契約が旧法（借地法）か現行法（借地借家法）かによって、契約更新や地代改定の条件が異なることもあります。こうした前提を知らずに相続人が土地を引き継ぐと、思わぬトラブルや収益性の低さに悩むことになりかねません。

相続人間の意見の食い違いが起きやすい背景

底地のような収益性のある資産を、複数人で共有相続すると、

• 「売却したい人」と「保有したい人」
• 「借地人と交渉したい人」と「何もしたくない人」

など、相続人間の意見が割れるケースが少なくありません。

とくに兄弟姉妹など関係性がやや希薄になっている相続人どうしでは、意見調整が困難になり、争いに発展するケースも現実にあります。

【具体例】
実際にあったケースでは、3人兄弟が底地を相続し、1人が「借地人に売却して手放したい」と希望。しかし他の2人は「地代収入があるから手放したくない」と主張し、売却は頓挫。

結果的に管理の負担や固定資産税の支払いで揉めて、家庭裁判所に調停を申し立てる事態となりました。

こうした事態は、「事前に話し合っていなかった」「明確な遺言がなかった」ことが原因です。

評価額と実勢価格のギャップによる誤解

底地の相続では、税務上の評価額（路線価など）と実際の市場価格に大きなギャップが生じることがあります。

例えば、路線価評価では数千万円の価値があるとされていても、実際には借地人が購入してくれなければ売却もできず、現金化が困難なことも。

それにもかかわらず、相続税は「評価額ベース」で課税されるため、「売れないのに税金だけはしっかり取られる」という理不尽な状況に苦しむことになります。

相続トラブルを回避するための事前準備とは

底地・借地をめぐる相続トラブルの多くは、「事前準備の不足」が原因です。特に、情報の共有不足や手続きを怠ったままの相続は、のちのち大きな問題を招く可能性があります。

ここでは、今からでもできる予防策として、3つのポイントをご紹介します。

1.家族での話し合いと情報共有の重要性

相続は、ある日突然起こります。だからこそ、「まだ元気なうちに」家族で相続について話し合っておくことが非常に大切です。

たとえば以下のような情報は、家族間で事前に共有しておくと安心です。

• 底地がどこにあるのか、どんな借地契約があるのか
• 現在の地代収入や固定資産税の支払い状況
• 借地人との関係性（更新のタイミング、交渉履歴など）
• 将来的にどうしたいか（保有か売却か）
• 権利証の存在（有無）の確認
• 測量資料の存在（有無）の確認

こうした情報がないまま相続が発生すると、相続人たちは「不確かな情報」だけをもとに判断することになり、誤解や不信感を招きやすくなります。

2.相続人の把握と財産目録の作成

相続人が誰になるのか、法定相続分はどうなるのかを事前に把握しておくことで、もめごとを未然に防ぐことができます。

併せて、相続財産（底地・建物・現預金・有価証券など）を一覧にまとめた「財産目録」を作成しておくのも非常に有効です。

【具体的なメリット】

• 財産の全体像を把握でき、相続分の調整がしやすくなる
• 相続人の間で「隠された資産があるのでは？」という疑念を持たれにくい
• 税理士や司法書士に相談する際も、話がスムーズに進む

とくに底地の場合は、評価額や借地契約の内容も併記すると、後の判断材料として役立ちます。

3.遺言書や家族信託の活用

相続トラブルを回避するための最も効果的な手段のひとつが「遺言書」の作成です。
遺言書があることで、

• 誰にどの財産を渡すのか
• なぜそのように分けたのか

を明確に伝えることができ、遺された家族の混乱を避けることができます。

また、最近では「家族信託」という仕組みを利用して、認知症リスクなどを見越した資産管理・承継の仕組みを構築する方も増えています。

【たとえばこんなケース】
ご自身が高齢となり、判断能力に不安がある地主さんが、長男に底地管理を託す「家族信託契約」を締結。財産は所有者のまま、実際の管理は信頼できる家族が行えることで、借地人との契約交渉や管理もスムーズに進みます。また、万が一認知症になってしまった場合でも、家族信託契約があれば、口座からお金を引き出すなどの財産管理も家族が代理で行うことができるため、安心です。さらに、相続発生時にも契約があることで、不動産の処分や活用が柔軟に行えるようになりました。

借地人との関係整理と将来設計

底地を所有する地主さんにとって、借地人との関係性は“長期的に続く人間関係”でもあります。相続後もその関係が継続するからこそ、事前に「どう整理しておくか」「将来的にどう活用していくか」を考えておくことが大切です。

借地人との契約見直しや地代交渉

借地契約が長期間更新されていないケースでは、契約書が古い法律に基づいていたり、更新料や地代が現在の相場に見合っていないこともあります。

【よくある例】
地代が何十年も据え置きのままで、物価や税金が上がってもそのまま……。結果、相続税や固定資産税だけが重くのしかかる事態に。

こうした場合、

• 専門家のアドバイスを受けながら、地代の相場を調査し、
• 借地人と丁寧に話し合いながら、契約内容の見直しや適正化

を進めることで、将来の資産価値と収益性を守ることができます。

借地権売却・底地売却のタイミング

借地人との関係性や土地の立地条件によっては、「底地を借地人に売却する」「底地と借地をまとめて第三者に売却する」という選択肢も出てきます。

【検討のポイント】

• 借地人が購入を希望しているか（買う意志・資金）
• 契約期間や更新状況
• 周辺地域の地価動向

相続前にこれらを整理しておくことで、「いざというときに売却できない」「交渉が長引いて税金だけ先に払う」といったリスクを避けられます。
不動産の共有解消・等価交換・再開発の可能性
底地を相続人が複数で共有してしまうと、意思決定が難しくなり、資産価値が下がることもあります。
このような場合には、以下のような方法で将来設計を見直すことも検討できます。

● 共有解消：
相続人の一部が他の共有者から持分を買い取ることで、単独所有に。これにより、売却・運用の自由度が大きく向上します。

● 等価交換：
借地人と話し合い、底地と建物・借地権を交換することで、収益不動産の取得や土地の整理が可能に。

● 再開発：
借地権者が複数いる場合でも、合意形成が取れれば、底地と借地をまとめて一体活用する再開発計画も視野に入ります。

このように、将来の選択肢を「整理して可視化」しておくだけでも、相続後の混乱や迷いを大きく減らすことができます。

実際にあった底地・借地相続のトラブル事例3選

相続をめぐるトラブルは、テレビドラマの中だけの話ではありません。底地や借地権のように権利関係が複雑な不動産では、相続後に現実の問題として表面化しやすいのです。

ここでは、実際にあった事例を3つご紹介しながら、どこに問題があったのか・どうすれば防げたのかを一緒に見ていきましょう。

1.相続人の共有状態が引き起こした問題

【事例1】
地方にある底地を3人の兄弟が共有相続したケース。相続当初は「将来まとまったら売ろう」という方針でしたが、実際にはその後10年以上、誰も管理しないまま放置されていました。

借地人からの苦情や更新交渉にも誰も対応せず、最終的には

• 借地人が訴訟を起こす
• 固定資産税を滞納
• 底地の価値が大幅に下落

という事態に。最終的に「共有者の一人が他の相続人の持分を買い取る」形でようやく解決しました。

🔍ポイント：
・ 共有不動産は、意思決定の遅れが資産価値の低下に直結。
・ 単独所有に整理するか、信託等の管理体制を整えるべきでした。

2.借地人との交渉が決裂したケース

【事例2】
相続人が底地を引き継いだ直後、借地人に「地代の値上げ」を申し出たところ、借地人が反発。「今までずっとこの額でやってきたのに、急に値上げなんて」と話し合いが決裂し、結果的に関係悪化→調停→地代据え置きとなってしまいました。

🔍ポイント：
・地代交渉は、法的根拠や相場データ、丁寧なコミュニケーションが不可欠。
・相続前から借地人との関係性を整えておくことが大切です。

3.納税資金の確保ができなかった失敗例

【事例3】
底地の評価額が２億とされ相続税が発生。しかし現金がなく、底地も借地人が買い取る意思を示さず…。結局、不本意ながら相場より安い価格で業者に売却せざるを得なかったというケースです。

🔍ポイント：
・底地は「売れにくく、換金しづらい」性質があるため、納税資金の準備は別途検討が必要。
・生前贈与や生命保険の活用も選択肢になります。

税理士が解説！底地・借地の相続における税務のポイント

底地や借地が絡む相続では、法律や契約関係だけでなく、税務の理解も欠かせません。「評価額の算定」「特例の適用」「納税資金の準備」など、ちょっとした判断の違いが大きな税負担につながる可能性もあります。

このセクションでは、底地・借地の相続で利用しやすい代表的な制度と適用条件、そして注意すべきデメリットも併せて解説します。

底地の評価方法と借地権割合の考え方

底地とは、借地人に貸している土地、つまり「借地権が設定された土地」のことです。この底地を相続する際、相続税の計算において重要になるのが「評価額の算定方法」です。

底地は、自由に使えない土地であるため、通常の更地とは異なる形で評価されます。評価の基本となるのは「路線価方式」または「倍率方式」で、地域によって異なります。ここで登場するのが「借地権割合」と「底地割合」です。

◆借地権割合と底地割合とは？

借地権割合とは、「その土地に設定された借地権の価値が、土地全体のどれくらいの割合を占めているか」を示すものです。
たとえば、路線価図に「借地権割合60%」と書かれていれば、土地全体の価値のうち60%が借地人のもの、残り40%が底地権（地主の権利）という考え方になります。

この「残りの部分（40%）」が、相続税の評価において底地の価値とされます。

つまり、底地の評価額は以下のような式で算出されます。

• 評価額 ＝ 土地の路線価評価額 ×（1 − 借地権割合）

例えば、土地の路線価評価額が5,000万円で、借地権割合が60%の場合、底地の評価額は「5,000万円 × 40% ＝ 2,000万円」となります。

◆注意すべきポイント

評価額が低くなると、納税額がおさえられて有利に見えますが、裏を返せば「自由に使えない＝換金性が低い」ということでもあります。
そのため、「評価は低いのに、借地人が買ってくれなければ売れない」「現金が足りず、納税資金が捻出できない」といった問題も起こりやすくなります。

また、借地権割合は地域ごとに異なり、都市部では60〜70%、地方では30〜50%程度とさまざまです。（※路線価図や国税庁の資料で確認できます）

◆専門家の視点が不可欠な理由

底地と借地権の評価は、法律・税務・不動産の知識が密接に関係しており、ケースバイケースで判断が変わることもあります。評価方法の選択や資料の整備などは、税理士のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。

相続税を軽減できる特例制度とその適用条件

底地や借地の相続では、相続税の負担が大きな課題となります。しかし、条件を満たせば相続税を大幅に軽減できる「特例制度」が複数用意されています。

このセクションでは、底地・借地の相続で利用しやすい代表的な制度と適用条件を解説します。

◆小規模宅地等の特例

最もよく知られているのが、「小規模宅地等の特例」です。これは、被相続人の自宅や事業用の土地について、一定面積まで最大80%評価減が認められる制度です。

底地にもこの特例が適用できる場合があります。

たとえば、

• 借地上に被相続人の自宅が建っている
• 地主が借地人に土地を貸していた（事業用として）

などのケースで、一定の条件を満たせば適用が可能です。

◆適用条件の一例（自宅の場合）

• 相続人が配偶者である、または同居していた親族である
• 相続後も引き続きその家屋に居住すること

など、注意が必要なのは「共有状態」や「別居」などがあると適用外になる可能性がある点です。特例の適用判断は複雑で、個別具体的に確認が必要となりますので、専門家に相談してみるのがよいでしょう。

◆まとめ：小規模宅地等の特例のデメリットと注意点

• 申告期限までに遺産分割協議が整わない場合、特例の適用が受けられない
• 共有名義にすると、将来的な処分が困難になるリスク

実際に「特例を受けたくて共有名義にしたら、その後の売却で揉めてしまった」というケースも少なくありません。目先の税金だけでなく、長期的な資産活用も考えておく必要があります。

◆配偶者の税額軽減

配偶者が相続する財産については、法定相続分または1億6,000万円のどちらか多い金額までは相続税が非課税になる制度です。

これは底地や借地に限らずすべての相続財産に適用されますが、配偶者が底地を取得する場合にも有効です。ただし、申告が必要になります。制度の存在を「知っているだけ」で安心しないよう注意が必要です。

◆底地の売却による納税資金対策との併用

底地は評価が低く現金化しづらい資産です。そのため「小規模宅地等の特例を使って評価額を下げつつ、一部を売却して納税資金を確保する」などの組み合わせが現実的な対策となります。

ただし、売却によって譲渡所得税が発生する可能性があるため、「どの制度を、どの順番で使うか」は非常に重要なポイントになります。

◆税務のプロと一緒に“使える特例”を見極める

相続税の特例制度は種類も多く、細かい適用条件があります。「うちは当てはまるのか？」「どこに注意すればいいのか？」という視点で、税理士や底地取引を専門とする不動産会社といった専門家のサポートを受けながら漏れなく、ミスなく、最適に使うことが大切です。

将来の負担を軽減するためにも、制度を“知っている”だけでなく、“正しく使える”ようにしておきましょう。

相続税の納税資金として底地を売却する際の注意点

底地の相続において、意外と見落とされがちなのが「納税資金の確保」です。底地は現金ではないため、評価額が低くても、相続税を納めるための現金が不足するというケースが少なくありません。

その際に取られる方法のひとつが、底地を売却して納税資金に充てるという手段です。しかし、底地の売却には独自の難しさや注意点があるため、事前の準備と理解が重要です。

◆売却には「借地人との関係」が大きく関わる

底地は通常、借地人が住んでいる土地であるため、そのままの状態では売却しづらいという性質があります。買い手は、借地人に地代をもらう以外の収益が見込めず、しかも借地権があることで自由に使えないため、「不完全な所有権」として扱われるのです。

このため、底地を売却する場合、

• 借地人に買い取ってもらう（交渉が必要）
• 借地権とセットで第三者に売却する（借地人の合意が必要）
• 不動産業者に買い取ってもらう（借地人さんに買ってもらうよりは値段は下がる）

など、売却ルートが限定的であり、スムーズに進むとは限りません。

◆売却益に「譲渡所得税」がかかる可能性も

売却によって得たお金には、譲渡所得税が課税される場合があります。相続によって取得した底地を売却した場合、「取得費加算の特例」などを使って税負担を軽減することもできますが、一定の条件がありますので、これらの判断は、税理士の専門的な知識と実務経験が必要不可欠です。

◆「急いで売る」が損につながることも

相続税の納付期限は、原則として相続開始から10ヶ月以内。そのため、「納税資金が足りないから、とにかく早く売却したい」と焦ってしまう方も少なくありません。

しかし、急ぎの売却は価格交渉で不利になりやすく、底地本来の価値より安く手放してしまうリスクがあります。また、借地人との関係を急に変えようとすれば、トラブルが発生する可能性も…。

納税の資金計画は、相続前から見据えておくことが理想的であり、保険の活用や、他資産の流動化などと合わせた検討が必要です。

底地・借地の相続に関するよくある質問

相続については、事前に準備していても疑問が尽きません。とくに底地や借地が絡む場合、「このケースではどうなるの？」「誰に相談すればいいの？」という不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

ここでは、地主さんからよく寄せられる質問をピックアップし、実務的な視点から解説します。

Q：底地の相続税評価はどうなる？

借地権付きの底地を相続する場合、土地の所有権すべてではなく、「底地権」のみを評価対象とします。つまり、借地権（＝借地人の権利）を差し引いた形での評価額となり、通常の更地よりも低い金額になります。

ただし、「評価額が低い＝税金が安くなる」と安心してはいけません。評価額が低くても、換金性の低さ（売却の難しさ）によって、納税資金の確保が難しいケースもあるため、現金や生命保険での備えが必要です。

Q：地主が急に亡くなった場合の対応は？

もし地主さんが準備をしないまま急逝された場合、相続人は

• 相続登記の手続き
• 借地人への連絡
• 地代収入や固定資産税の対応

など、多くの手続きを一気に抱えることになります。

また、相続人が複数いる場合は、底地をどう分けるか、誰が管理するかといった点で早々に話し合いが必要です。不明点が多い場合は、早めに専門家（不動産会社、税理士、弁護士など）へ相談することをおすすめします。

Q：借地人に底地を売却するにはどうすればいい？

借地人に底地を売却する場合、一般的には以下のような流れになります。

1. 借地人に売却の意志を伝える（口頭または書面）
2. 不動産会社を通じて底地の査定（相場確認）
3. 双方合意のうえ、売買契約を締結
4. 名義変更（所有権移転登記）

借地人との関係性が良好であればスムーズに進むこともありますが、金額や条件面で揉めるケースもあるため、事前に信頼できる専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

将来に備えるために、今すぐできる一歩を

底地・借地の相続は、一般的な不動産相続よりも一歩踏み込んだ理解と準備が必要です。借地人との契約関係、法的制限、税務面の複雑さ、そして何より「家族間の話し合い」が、相続をスムーズに進めるための鍵となります。

相続準備は“元気なうちに”が鉄則

「まだ先の話だから」「子どもたちに任せればいい」－そう思っていても、実際に相続が発生した時に一番困るのは、大切なご家族です。

とくに底地の場合は、売るのも分けるのも簡単ではない資産。事前の情報整理や契約内容の確認、場合によっては遺言書や家族信託の検討など、今できることから始めておくことが非常に大切です。

今すぐ始められる相続準備の5ステップ

「底地や借地の相続対策は、難しそうだから後回しにしてしまう」という声をよく耳にします。しかし実は、5つのステップを順番に進めるだけで、多くの相続トラブルを防ぐことができます。重要なのは「完璧を目指さない」こと。できることから少しずつ始めれば、必ず前進できます。以下の5ステップを参考に、まずは最初の一歩を踏み出してみてください。

1. 現状把握：底地・借地の契約書を確認し、権利関係を整理
2. 家族会議：「もしもの時」について年末年始など家族が集まりやすい時期に話し合い
3. 専門家相談：税理士に相続税の試算、不動産会社に資産評価を依頼
4. 資料整理：財産目録の作成と定期的な更新（年1回を目安に）
5. 対策実行：遺言書作成や家族信託の検討など、具体的な対策を進める

「どこから手をつければいいか分からない」という方は、まずは現状把握の1ステップから始めてみてください。契約書を探すだけでも、大きな一歩になります。

相談先を明確にしておくメリット

相続は法務・税務・不動産…と多岐にわたる分野が絡むため、「誰に何を相談すればいいのか」がわからず、動き出せない方も多いのが実情です。

株式会社ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

当社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。

お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案いたします。私たちは「円満な相続を実現したい」という想いに寄り添い、これまで数多くの底地相続を支援してまいりました。

【無料相談】では、

• 現状の権利関係のチェック
• 概算の相続税シミュレーション
• 相続対策のアドバイス

など、承っております。

当社をご利用いただいたお客様からは、 「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」と喜ばれております。

底地・借地問題についてのお悩みは、ぜひ 株式会社ニーズ・プラスへご相談ください。