身近に潜む不動産の共有問題 あなたは大丈夫?

2019.07.20

相続が発生し相続人が複数いる場合、故人の財産を分割する必要があります。すべてが現金なら分けやすいのですが、内容はさまざま。更地もあれば、古い自宅もあります。マンションを1棟保有していることもあるかもしれません。
すべてが均等な価値であることは稀ですから、分割方法を決めるだけでも一苦労です。結局、面倒ごとを避けるために不動産の「共有」を結論にしてしまいがちです。

しかし、ここで強く言いたいのは、「基本的に共有はまず避けた方がいい」ということ。将来のもめ事の火種を起こしているようなものだからです。
単独所有であった不動産が共有状態になりそうなその時に行動を起こすのが、後のトラブルを防ぐ一番の方法です。
ここでは、なぜ共有してはいけないのか、共有すると将来どんなトラブルが予想されるのか、お話します。
またすでに共有問題でトラブルが発生していて、共有物分割請求訴訟を起こそうかどうか迷っている方にもぜひお読み頂きたく思います。

共有

なぜ不動産が「共有」されてしまうのか?

不動産の共有は、遺産分割協議をした上で行われることもありますが、それを怠ったがゆえに共有している場合もあります。

相続が起こり、相続人が複数いると一時的には必ず「共有」状態になります。分割の割合が確定するまでの間は、自動的に相続人全員が共有していることになるのです。
共有物分割協議を行い、それぞれの持ち主が決まれば、自動的に起こった「共有」状態は解消されます。
しかし、遺産分割協議を行わずに相続税の支払いを終え、不動産登記をしないと、不動産はそのまま自動的に相続人全員が「共有」しているとみなされます。
ということは、何もせずにほったらかしにしていると、勝手に共有状態になってしまうということです。
また、価値の違う財産は分けるのが難しく、遺産分割協議をしたとしても揉めそうになり、結局、「すべての不動産を共有しよう」という結論になってしまうことも多いようです。

不動産の共有は問題を先送りにしているだけ

不動産の共有者同士が兄弟や親子など関係が深くコミュニケーションがとれているうちは、さして問題にはなりません。
しかし、父が亡くなりその子が亡くなりと相続が進めば進むほど、共有関係の解消は難しくなり、売却するにも困難な不動産となってしまいます。
その不動産に愛着のない共有者が増えると、どうしても売却の話が出てきます。いざ売ろうとすると、「共有」の難しさに初めて気づくのです。
ここで一つ、実際にあった事例を見てみましょう。

<共有事例1>

千葉県
田中一郎さん 75歳 男性 (※プライバシー保護のため設定を一部変更しています)

共有図‐共有事例1

田中さんには長男、長女、次男の3人の子供がいました。田中さんの妻はすでに亡くなっていたので、相続発生時の相続人はこの3人でした。しかし、長男は数年前に不慮の事故で他界しており、代わりに相続したのは長男の奥様とその子どもです。

田中さんは駅前の再開発エリアに指定されている土地を所有していました。
その土地は、亡くなった長男の奥様と子、田中さんの長女、次男の4人の共有状態にありました。長女、次男は土地を売却し分配することに賛成でしたが、長男の奥様は反対していました。
理由は「再開発のタイミングで売れば、もっと価値が上がるため待ちたい」ということでした。
他の兄弟は、長男の嫁としての責任を感じ「良いタイミングでの売却」を考える気持ちもわかり、長男の奥様にはなかなか売却を言い出せませんでした。

とはいえ、確かに再開発が進めば2~3倍の高値での売却ができますが、何十年も計画が進んでいないので、いつ再開発されるかもわかりません。その間にも固定資産税などの税金や管理コストが発生します。

「土地を共有すると、また訪れる相続の際に所有者がさらに増えて解決が難しいこと」
「土地を分筆する手もあるが、価値が下がってしまう可能性があること」
を説明し、長男の奥様にはご納得いただき、売却に至りました。ご兄弟皆様は、長年の悩みが解決し、ご自身の子にまでその悩みを引き継ぐ心配がなくなったため、心底ホッとした様子だったのが印象的でした。

デメリットが多い!共有物分割請求訴訟

最終手段として行うのが共有物分割請求訴訟です。この訴訟を起こすメリットは必ず判決が出るところにあります。心情的にいくら売りたくないと反対しても、判決には従わなければならないので、不満は残っても、何らかの解決方法が導き出されます。

デメリットは、
・弁護士への依頼が必要になり、高額な費用が発生する
・不動産を売却する判決が下りると競売での売買になるので、市場価格より値が下がる
・通常2年~5年かかり、その間、不動産を動かすことができないのに、税金はかかる
・裁判に発展するとその後の相続人同士の関係は修復不能になる

という点でしょう。

共有物分割請求訴訟を起こす側は、解決を急いでいることが多いものです。大抵は、もめ事が起きてからすでに数年経っており、そこから判決が出るまでの数年を耐えるのは気力が持たないという場合も多いのではないでしょうか。

共有物分割訴訟をせずに解決しよう

共有物分割請求訴訟は、必ず解決方法が導き出されることがメリットではありますが、訴訟を起こさずに解決するのが、一番楽で、損をしない方法です。
特に売りたくない側にとっては、「売却して分割」という判決が下る可能性の高い共有物分割請求訴訟を起こされてしまうと、手放さねばならないうえに、手に入る現金も目減りしてしまいます。それに裁判費用も掛かるのですから、いいところはありません。
不動産を売りたい側にとってもそれは同じことなのです。

次に、共有物分割請求訴訟に持ち込まれる可能性が高い事例をご紹介します。

<共有事例2>

埼玉県
山下洋二さん 88歳男性 (※プライバシー保護のため設定を一部変更しています)

共有事例2-1

山下さんは代々続く地主さんで、底地と自宅の土地建物、現金を財産として所有していました。相続発生時は、子どもである男兄弟3人で財産を相続しました。

それから15年後、相続した男兄弟3人は全員亡くなり、現在の底地の持ち主はその妻である嫁3人です。

今の所有者である3人の嫁のうち、長男の嫁だけが売却に反対しています。理由は「夫に先祖代々から受け継いだ土地を守るように言われている」から。

嫁の立場ではあるものの現在もその土地近辺で暮らしていますし、長男の嫁として、ご近所との付き合いにも気を遣ってきました。借地人さんとも長年のお付き合いです。そして何より夫が守ってきた土地を生涯守り抜きたいという気持ちがとても強いのです。
次男、三男の嫁は、高齢で遠方に住んでいることもあり売却したいと考えています。自分たちがこの世を去ったら、次世代が共有することになります。このままいくと共有者が10人以上に増え、さらに共有問題の解消が難しくなりますから、自分たちの代で解決したいと思っています。

幸い3つ底地があったので、長男の嫁に、そのうちの一つの所有権を渡し、そのほか2つの土地は売却し、他の嫁2人で売却額を分けるのはどうか、と持ち掛けました。

共有事例2-2
底地の大きさはバラバラなので、
・小さい土地を選ぶなら、不足分は売却代金から支払う
・大きな土地が欲しいなら、過分を2人に現金で返す
どちらかを選ぶように提案しました。

解決方法はこれしかないように思われましたが、結局は、合意に至りませんでした。
最後まで長男の嫁は、「全部の土地を守りたい」の一点張りでした。そうは言っても、「すべての底地を買い取るほどの現金を持っていないし、責任も持ちたくないから」と共有状態を望み、八方ふさがりの状況です。次男、三男の嫁も土地を守りたい気持ちは同じです。
しかし、解決しないまま現在の所有者の誰か一人でも亡くなると、またその子が相続し、共有する人数がどんどん増えていきます。
共有者が増えれば増えるほど、お互いの関係性は薄まり、他人同士が共有しているような状態に陥ります。そこでやっと誰か一人が解決に向けて動き出したとしても、連絡が取れなかったり、反対する者が出てきたり、収拾がつかなくなってしまうのです。
せめて、相続した3兄弟が生きていれば話しも付いたかもしれませんが、すべて嫁の立場の人間が相続人だと、土地への愛着の度合いが大きく違い、解決が遠のいてしまいます。

4兄弟が相続してから8年、そこからまた相続した嫁たち自身もかなりの高齢です。現在の4人での共有状態だけでも面倒なのに、自分の死後の子どもたちの相続も見えてきています。

次男、三男の嫁は今から共有物分割請求訴訟を起こそうかと考えていますが、裁判を起こすと2年以上かかるだろうと弁護士に言われてしまいました。それどころか長男嫁が強硬に反対しているので、「5年近くかかる可能性もある」と。
訴訟中に嫁の誰かが亡くなれば、さらに相続人が増え、手続き費用が増額、時間もかかることでしょう。その相続人に底地の相続税を払う余裕がない可能性だってあります。

持ち続けることにメリットがない、資金的に見ても持ち続けられないことを長男嫁が理解してくれればいいのですが。

<共有事例3>

神奈川県
大木太郎さん 88歳 男性 (※プライバシー保護のため設定を一部変更しています)

大木さんは自己所有の戸建住宅に前妻と長男と家族3人で住んでいました。前妻が亡くなり、後妻と再婚、3人の子供をもうけました。

大木さんが亡くなり相続が発生。
その時点で後妻は亡くなっていたので、相続人は前妻との子(長男)と後妻との子(次男・長女)の3人でした。
資産は住宅一軒、マンション1棟と現金5000万円です。
不動産の共有割合は、前妻との子である長男が20%、後妻との子である次男と長女が40%ずつ持ちました。長男は現金での相続が多かったので、不動産の共有割合は少なくなっています。
相続から10年経ち、前妻との子である長男は住宅で暮らしていましたが、65歳で亡くなりました。
そのため、大木さんの財産であった住宅一軒とマンション一棟の長男の持ち分20%分の所有権は、長男の子ども、大木さんから見ると孫2人が相続しています。
関係の薄い者同士が不動産を共有することになり、少しずつ問題が顕著になってきました。

現在、2つの不動産を、大木さんの前妻側の孫2人(46歳男性・42歳女性)と後妻との子2人(55歳男性・49歳女性)の計4人で共有している状態です。

住宅は駅前で立地がよく、敷地も広いので、本来であれば売却したほうが良い物件です。建物はかなり古くなっているので取り壊しが必要ですが、それを差し引いても高値での取引が予想されます。
ただ、現在は長男の子(孫1)が1人で住んでおり、生まれ育った思い出深い実家の売却には反対しています。

後妻の子たちは管理の手間がかかるマンションも売却したいのですが、前妻側は現在2部屋に孫2の子(大木さんのひ孫)が住んでいるため、売却には応じません。

前妻との孫にとっては持ち分割合が2人で20%と低いので、売却するより、そこに住み続ける方がメリットが大きいのです。
どちらも立地が良いため、同じ広さの物件を購入しようとしても、とても持ち分20%の売却益では賄いきれません。

末永く家族と円満に暮らしていくために

今回、3つ事例をご紹介しましたが、どの方も家族と争いごとを起こしたくはなかったでしょう。しかし気心の知れた家族だからこそ、いろいろな感情が入り混じり、起こってしまうトラブルもあるのです。
裁判にまで発展するとその後の交流は途絶え、お互いに嫌な気持ちが残ります。自分の相続が視野に入ってくれば、またその気持ちを思い出し、生涯消えることはないでしょう。
そのようなことにならないために、不動産の共有は早めに解決へ動き出すことをおすすめします。今、共有状態であるならば、気力と体力がある70代までにある程度、方向性を決めておくと安心です。
また、相続時に「共有」状態にしないことも大切です。後に共有問題が発生しそうなら、自分の代で食い止める、という気持ちで望んでいただければと思います。
話し合うのが面倒だからと先延ばしにしてしまい、共有状態で相続をしたあとに、「やっぱりその不動産はいらない」と他の共有者に渡そうとしても、贈与とみなされ税金が発生したり、相続登記をし直しが必要になったりと、簡単にはいきません。

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ニーズ・プラス専任税理士 監修

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