【税理士監修】土地贈与｜節税の落とし穴とは？注意点と対策を解説

しかし制度の複雑さや思い込みによる判断ミスから、かえって税負担が増えたり、家族間のトラブルにつながるケースもあります。

本記事では、土地贈与による節税の基本と、注意したいポイントをわかりやすく解説します。

相続と贈与の違い

本題に入る前に、まず相続と贈与の基本を解説しましょう。

相続とは

相続とは、亡くなった方（被相続人）の財産や権利・義務を、法律で定められた相続人が受け継ぐ仕組みのことです。財産には不動産・預金・株式などのプラスの資産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。

贈与とは

贈与とは、贈与者が自分の財産を無償で相手に与える意思を示し、受贈者がそれを受け取ることで成立します。相続と異なり、生前に自由に財産を移転できる点が特徴ですが、年間110万円を超えると贈与税の対象となる場合があります。

さらに贈与は当事者の合意に基づく法律行為であるため、贈与契約書の作成や、金融機関を通じた振込記録の保存など、形式面の整備が重要です。

相続には相続税、贈与には贈与税がかかり、税率や控除、使える特例もそれぞれ異なります。どちらが得になるかは財産の内容や家族の状況によって変わります。

相続税を納めるケース・納めなくていいケース

相続税を納めるのは、相続や遺贈で財産をもらった人です。しかし、財産を取得した人の全てが相続税の課税対象者になるわけではありません。

相続税には遺産から差し引くことができる基礎控除があり、基礎控除を超える遺産がある場合のみ、納税義務が生じます

相続人の人数ごとの基礎控除額

例を挙げると、法定相続人が配偶者と子ども1人の場合、基礎控除額は4200万円。遺産の総額がそれ以下であれば、相続税はかかりません。

贈与税を納めるケース・納めないケース

1年間（1月1日〜12月31日）に受けた贈与の合計額が110万円の基礎控除を超える場合、受贈者は贈与税を申告・納税する必要があります。

一方で、合計110万円以内であれば贈与税はかかりません。

ただし住宅取得資金の非課税制度や教育資金の一括贈与など、一定の要件を満たせば非課税となる特例もあります。贈与額に応じて確認しましょう。

暦年課税｜年間110万円の基礎控除

暦年課税とは、贈与税の基本的な仕組みで、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った贈与の合計額に対して税額を計算する制度です。

この期間内に受けた贈与の合計が110万円以下であれば、基礎控除により贈与税はかかりません。

相続時精算課税制度｜2,500万円＋110万円／年の基礎控除

相続時精算課税制度とは、親や祖父母から子や孫へ財産を贈与する際に利用できる特例で、贈与額2,500万円まで贈与税がかからない制度です。

2024年改正により、これに加えて毎年110万円の基礎控除も併用可能になりました。

制度を利用すると、贈与時の税負担を大幅に抑えられる一方、将来相続が発生した際には、これまでの贈与分を含めて相続税で精算されます。

適用すると暦年課税へ戻れないため、事前の計画と専門家への相談が重要です。

配偶者控除｜おしどり贈与

配偶者控除（いわゆる「おしどり贈与」）は、婚姻期間20年以上の夫婦間で自宅の土地や建物を贈与する場合に使える特例です。

通常の基礎控除110万円に加えて、最大2,000万円まで贈与税が非課税となります。贈与の対象は、実際に居住している自宅またはその敷地であることが条件です。

老後の生活基盤の安定や相続対策として有効ですが、贈与契約書の作成や名義変更など、正確な手続きが求められます。

それでは本題の「土地贈与」に入りましょう。

土地を生前贈与するといいケース

土地の生前贈与が望ましいケースは、5パターンに大別できます。

1.将来の相続税対策

評価額の高い土地については、計画的に生前贈与を行うことで、相続発生時の税負担を軽減する効果が見込まれます。

2.子どもの住宅取得を支援したい場合

土地は親名義のまま使用貸借とし、建物代金を子どもへ贈与するケースが多く見られます。土地の所有権は、最終的には相続の際に子どもへ移転します。

3.共有名義や権利関係を整理したい場合

長年手をつけていない共有土地や、複数の相続人がいる予定の土地を早めに整理し、相続トラブルを防ぐために贈与することがあります。

4. 高齢の親が管理できない土地を子へ引き継ぐ場合

遠方の土地や広大地など、高齢の所有者が管理しきれない場合に、管理を担う子へ贈与するパターンです。

5. 事業用の土地を円滑に承継したい場合

不動産業・農業・事業用資産など、事業継続に不可欠な土地は、早めの贈与が円滑な事業承継につながります。

土地の評価方法｜路線価方式と倍率方式

路線価図・評価倍率表｜国税庁

土地の価額を決める評価方法には、大きく分けて2つの方式があります。

路線価方式

国税庁が毎年公表する「路線価」を基に土地の価額を算定する方法で、相続税や贈与税の計算に用いられます。

路線価は、道路に面した土地1㎡あたりの価額で、これに土地の面積を掛け、さらに奥行補正・間口補正・角地補正などの各種補正率を加味して評価額を求めます。

No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁

倍率方式

倍率方式とは、国税庁が定める「倍率」を固定資産税評価額に乗じて土地の評価額を求める方法で、路線価が設定されていない地域の土地に適用されます。

計算はシンプルで、固定資産税評価額 × 国税庁が定めた倍率で算出されます。主に郊外・農地・山林・地方の住宅地など、路線価の細かな設定が難しい地域で用いられます。

No.4606 倍率方式による土地の評価｜国税庁公式

土地贈与の節税でよくある落とし穴

土地贈与による節税には多くのメリットがあります。一方で、「落とし穴」や注意点も存在します。

贈与税は相続税より税負担が重くなりやすい

贈与税は、相続税よりも高い税率が適用されるケースが多く、特に高額な土地を一度に贈与した場合は税負担が想像以上に大きくなります。

特に、土地の評価額は路線価や倍率方式によって決まり、場所によっては数千万円〜数億円になることも。贈与税率が高い区分の場合、生前に一括で贈与すると、税額が跳ね上がることがあるかもしれません。

贈与税に加え、不動産取得税や登録免許税といった付随コストが発生する点もご留意を。

土地評価額の算出ミス・評価額上昇リスク

贈与税や相続税は、土地の「評価額」に基づいて計算されます。この評価額の算出方法を誤ると、税額が大きく変わるだけでなく、後々税務署から指摘を受けるリスクもあります。

贈与時よりも将来土地の価値が上がると見込まれる場合は、早めの贈与で評価額を抑えられる可能性があります。逆に、下落が予想される場合は相続まで待つ方が有利になることもあるため、資産価値の動向も考慮しましょう。

不動産取得税・登録免許税など「贈与税以外の税負担」

土地の贈与には贈与税だけでなく、以下のような税金や費用もかかります。

これらのコストを見落とすと、想定よりも大きな出費となり、節税効果が薄れることもあります。

「小規模宅地等の特例」が使えなくなる場合

相続税には「小規模宅地等の特例」をはじめとする、税負担を大幅に軽減できる特例がありますが、生前贈与を選択するとこれらの特例が利用できなくなる場合があります。

小規模宅地等の特例とは、相続で取得した自宅や事業用などの土地について、一定の要件を満たす場合に評価額を大幅に減額できる制度です。

自宅の土地であれば最大80％、事業用やアパート経営用であれば最大50％まで評価減が認められ、相続税負担を大きく軽減できます。

適用には、配偶者や同居家族、事業継続者であることなどの要件があり、要件を満たさないと適用できません。土地の活用状況や相続人の居住・事業の実態によって適用可否が変わるため、事前の確認が重要です。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

贈与時の現金不足・納税資金の確保

土地を生前贈与すると、受け取った側に贈与税・登録免許税・不動産取得税など多額の税負担が発生するため、現金不足による納税資金の確保が大きな問題となりがちです。

土地そのものは価値が高くても、現金収入がないと納税が困難になるケースが少なくありません。

対策としては、事前に贈与税額を試算し、贈与者から納税資金として現金を別途贈る、複数年に分けて贈与する、相続時精算課税制度を利用するなどが挙げられます。

名義変更の手続き・書類不備によるトラブル

贈与に際する所有権移転登記では、下記の書類が求められます。

書類に不備がある場合や必要書類が揃わない場合、名義変更がスムーズに進まず、手続きが長引くケースがあります。

司法書士へ依頼する登記費用も把握しておきましょう。

贈与後数年以内の相続発生で相続税加算のリスク

生前贈与を行った場合でも、贈与者が贈与後3年（2024年以降の贈与は7年）以内に亡くなった場合、その贈与分は相続財産に加算され、相続税の課税対象となります。

贈与のタイミングや贈与者の健康状態も考慮し、長期的な計画を立てることが重要です。

土地贈与で失敗しないための注意点と対策

土地贈与の節税で失敗しないためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

資産は専門知識が必要で複雑なため、税理士や不動産コンサルティング会社へご相談ください。

贈与と相続、どちらが有利かを試算

贈与と相続のどちらが有利かを判断するには、贈与税・相続税の税率や控除、利用できる特例、土地の評価額や将来の資産価値の変動などを踏まえた試算が欠かせません。

贈与税・相続税以外の税金も含めて総額を試算

不動産取得税や登録免許税、司法書士・税理士への依頼料など、すべてのコストの洗い出しも必要です。

納税資金の準備方法・現金贈与との併用

土地だけでなく、納税資金に充てるための現金も合わせて贈与することで、受贈者の負担を軽減できます。

将来の資産価値変動を考慮

土地の価値や家族の状況は変化します。長期的な視点で最適な方法を選択しましょう。

【判例紹介】著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合に該当するか否か

贈与に関する判例を一つ、紹介しましょう。

祖母から売買により不動産を譲受けたことが、相続税法第7条《贈与又は遺贈により取得したものとみなす場合－低額譲受》に規定する著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合に該当するか否かを争点とする事案（平15.6.19裁決、裁決事例集No.65　576頁）

国税不服審判所の事例より

最終的に、この売買は、相続税法7条の「著しく低い価額の対価による譲受け」には当たらず、贈与税の決定処分・無申告加算税の賦課決定処分も違法として取消しとなりました。

この裁決では課税処分が取り消されましたが、一般的に見ると、国税不服審判所で納税者側が勝つケースは決して多くありません。

あらかじめ不動産コンサルティング会社や税理士などの専門家に相談し、適正な価格設定や証拠資料の整備をしておくことが重要です。

【まとめ】「土地贈与」は不動産コンサルティング会社へ相談しよう

土地贈与による節税は、正しい知識と事前準備が不可欠です。

土地の生前贈与は、相続対策として有効な一方で、評価額の算定や贈与税・不動産取得税など多額の負担が発生するため、慎重な判断が求められます。

特に高額な土地の場合、税務リスクや納税資金の確保など、想定以上の問題が生じることも珍しくありません。

適切な制度選択や贈与方法を誤ると、後々の相続に悪影響を及ぼす可能性があります。

手続きや試算は専門家の支援が不可欠です。

ぜひ、経験豊富な不動産コンサルティング会社へご相談ください。

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