「更地」と「中古住宅付きの土地」どちらが高値で売却できる?

2019.02.12

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。

せっかくご実家を相続しても、勤務地への通勤のしやすさを考慮した結果、通勤圏の賃貸物件などに住み続けて、ご実家を売却してしまう方が増えています。そのような場合、更地にするか、建物をそのままにしておくか、悩ましいところです。

今回は、「更地」と「中古住宅の土地」のうち、どちらの売却が高値となり、節税になるのかを比較検討します。

更地売却のポイント

底地整理

更地とは、建物が建っておらず、地上権や貸借権などが設定されていない状態です。更地を売却するときのメリットには、以下のようなものがあります。

更地で売却するときのメリット

土地の多様性

立地条件にもよりますが、アパート、事務所、商業施設など、建物のない状態の方がさまざまな目的を想定できます。さらに買い手が増えれば、価格競争にもなり高値で売れるケースもあります。

住宅を新築したい人の目に留まりやすい

古い家屋やビルなどが建っていない更地であれば、「自分の理想どおりの家を建てたい」という人の目につきやすいので、早い段階で買い手がつきやすくなります。

住宅の施工期間を短縮できる

更地に新築住宅を建てる場合、家屋解体の手間がないため施工期間を短縮できます。ただし、「整地」状態ではないので、建材の破片を除去して地固めをする工程期間を考える必要はあります。

整地とは

更地で売却するときの注意点

解体費用がかかる

空き家の解体には、数十万円から、場合によっては百万を超える費用が必ずかかります。解体費用の一部を国や自治体が補助する「空き家再生推進事業」という制度がありますが、適用要件にはばらつきがあり、必ずしも補助金が支給されるわけではありません。各自治体への確認が必要となりますので、ご注意ください。

国土交通省 空き家再生推進事業について

空き家よりも「固定資産税」が高額になる

空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、家屋が建っていたときに比べて固定資産税や都市計画税が高くなります。

東京都主税局 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

中古住宅付きの土地売却のポイント

底地とは建物の価値は、一般的に築20年を過ぎてしまうとゼロに近づくと言われています。しかし近年は、新築物件よりも手頃な価格で中古住宅を改修して理想の家を手に入れるリノベーションという手法も人気です。そのような背景から、家屋の状態によっては、高値で売却できるかもしれません。

中古住宅付きの土地で売却するときのメリット

節税効果が高い

仮に倒壊しそうな状態であっても、土地に家屋が存在する場合は「住宅用地」と見なされ、固定資産税が減額されます。また、相続した空き家を譲渡した場合、適用要件を満たせば上限を3,000円万円とした特別控除が受けられます。

国税庁 譲渡所得の特別控除の種類

解体費用がかからない

家屋の解体には、多額の費用がかかります。中古住宅付きだと、このような解体費用がかからないので、大きなメリットといえるでしょう。

中古住宅付きの土地で売却するときのポイント

瑕疵担保責任を追及される期間が短くなる

家屋に瑕疵(かし)があった場合、売主は民法で定められた「瑕疵担保責任」を負うことがあります。中古住宅の売買においては、売り主に瑕疵担保責任を追及する期間を制限していることが多く、引渡しから1~3ヶ月まで、といった場合もあります。

買い手が付きにくくなる

家屋の状態が、周囲の景観を損ね、地域の安全に支障をきたす「特定空家(とくていあきや)」に指定される場合、土地そのもののイメージも悪くなり、買い手がつきにくくなる、といったこともあるでしょう。

国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

更地と中古住宅付きの土地、売却時の状態に迷ったら

「更地」と「中古住宅付の土地」、どちらが高値で売却できるかはケースバイケースと言え、周辺の環境や需要と供給の状況によっても変わります。

売却する不動産が、「駅に近い」「人気が高い住宅街にある」といったふうに、立地に恵まれており、中古住宅の状態が良ければ、引く手あまたかもしれません。また、立地がよくない土地でも、家屋が建造されてさほど年月が経過していない築浅物件や、古民家など魅力的な建造物なら、売却も容易でしょう。

一方で、更地にして新築をイメージしてもらった方が高値で売れる不動産もあるので、一概に何が正解とは言えません。

いかなる場合でも、高値で売却するには、周辺地域や顧客層の調査が必要です。個人でわかりかねる場合は、実績があって信頼できる不動産コンサルタントへ相談しましょう。

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