【トラブル】立ち退き拒否されたら？立ち退き交渉・相談のコツは？|ポイント解説

賃貸借契約において、賃貸人（以下貸主）側の都合で、賃借人（以下借主）に建物から退去を要求する立ち退き。

建物の貸主である大家さんの都合による立ち退きの場合、入居者である借主は、今の住居を失うことになります。特に店舗・テナントの場合は、常連客を失うなど経済的な不利益が出てくるため、立ち退きを拒否するケースも出てきます。

このように、立ち退き交渉は双方の利害が対立し、難航することも少なくありません。

また近年では、立ち退きを入居者から拒否されるケースが増えているとも言われています。

そこで今回は、立ち退き交渉でトラブルになる前に知っておきたいポイントを中心に解説していきます。ぜひ最後までお読みください。

賃貸人からの立ち退き要請は、簡単ではない？

建物の貸主が借主に立ち退きを求める理由は色々あると思います。
例えば、以下のようなものです。

• • 建物が老朽化したので、建て替えて資産価値を高めたい
  • 他の人に貸すのではなく、貸主自らが居住する必要が出てきた

一見すると、建物の貸主の言い分が優先され、その必要に応じて借主に立ち退きをお願いできるように見えます。

しかし実は、貸主の都合があるからと言って、借主に立ち退きを求めることは法律的にハードルがかなり高いことをご存知でしょうか。

日本では「借地借家法」という建物の賃貸借について明確に規定された法律があります。この「借地借家法」においては、貸主の都合ではなく、借主の保護に重点が置かれているのです。

「借地借家法」の中でも、特に貸主が借主に対して立ち退きを要求する場合におさえておきたいポイントは以下2つの条文です。
1）第26条1項
2）第28条

具体的に見てみましょう。

第26条1項
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

条文のみだと大変分かりにくいと思いますので、簡単に要点をまとめます。
まず、26条1項の要点は以下2点です。

• • • • 賃貸借契約更新日の6ヶ月前までに「更新拒絶・解約申入れ」を通知、立ち退きの意思表示しなければならない
      • 通知しない場合は、期間の定めを除き、前回の契約と同条件で契約を更新したものとみなされる（これを「法定更新」といいます）

では、貸主は賃貸借契約更新日の6ヶ月前に立ち退きの意思表示を通知すればよいかというと、そうではありません。

続いて28条には、このように条文で定められています。

• • • • 貸主が借主に対して更新拒絶や解約申入れを行う場合、借主に対して建物からの立ち退きを求めることについて「正当事由」が必要である。

このように、日本の法律では、貸主の都合で入居者である借主に立ち退きを請求することはかなりハードルの高いことがわかります。

まとめ
1）賃貸借契約更新日の6ヶ月前には立ち退きの通知をもって、立ち退きの意思表示をすること
2）立ち退きにあたっては、立ち退きを求めることについて「正当事由」が必要
3）立ち退きの要求は貸主の都合で簡単にはできない

【重要】入居者である借主に立ち退きを請求するには「正当事由」が必要

貸主が立ち退きを借主に要求するには「正当事由」が必要であることはおわかりいただけたかと思います。

では、「正当事由」とは具体的にはどんなものなのでしょうか？

前項の「借地借家法」28条を簡単に整理すると、「正当事由」は以下５点の要因に分けることができます。

1）賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情
2）建物の賃貸借に関する従前の経過
3）建物の利用状況
4）建物の現況
5）建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

以上、正当事由を構成する５つの要因の中で、もっとも重視されるのが1）賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情となります。

正当事由の判断は1）を主たる要因として判断し、それでも判断できない場合は、2）～4）を従たる要因として1）に加えて総合的に判断することになります。

※「正当事由」について、さらに詳しい解説は別コラム（疑問解消！立退きに必要な「正当事由」とは？分かりやすく解説します）をご参照ください。

【基本】立ち退き交渉の流れをおさえる

ここからは、貸主が実際に建物の借主に対して立ち退き交渉する時の流れから確認しておきましょう。

貸主にとって、立ち退き交渉は想像以上に大変なものです。最初に立ち退きの全体像を把握することで、交渉をスムーズに進めていきましょう。

1：更新拒絶・解約申し入れを書面で送る

立ち退き交渉でまず行うことは、更新拒絶や解約申し入れを書面で送ることです。この手続きは前項でもお話した通り、この書面での通知は賃貸借契約更新日の6ヶ月前には行うこととなります。

この期間を過ぎると「法的更新」となり、立ち退き交渉することは法的にはできなくなります。

書面には、以下の内容等を記載します。

• • • • 今まで建物に入居、利用してくれたことへの感謝
      • 今回立ち退きをお願いする経緯、事情、そしてお詫び
      • 立退きの時期や具体的な方法
      • 入居者に立ち退きをお願いするにあたっての「補償」※この時点では、必須ではありません。

あくまで貸主の都合で立ち退きを「お願い」する形となりますので、まずは「相手の目線、立場」を意識した文面にすることが何より重要です。

また、立ち退きを通知する書面ですが、可能であれば「内容証明郵便」を利用したほうがよいとされています。

なぜなら、内容証明郵便は「いつ・誰が・誰に・何を」郵便で送ったかを日本郵便が証明する一種の公文書とみなされるからです。

もし仮に、立ち退き交渉がうまくいかず、訴訟事案まで発展した場合、「内容証明郵便」を利用した通知は、大家さんが事前の通知手続きを行っていたという事実を公的に証明することができます。

とはいえ、貸主と借主間の従来の関係もあるので、その点も十分配慮したいところです。いきなり、貸主から「立ち退き」についての内容証明郵便が入居者に届いたとなると、それだけで感情を害し、借主との交渉が難航することも十分あり得ます。

ですので、書面での通知については、もろもろの状況（背景、経緯）を総合的に勘案して対応するようにしてください。

書面通知の内容（文面）、通知方法について、どうしても判断が難しい場合は、早めに弁護士など専門家に相談するとよいでしょう。

2：口頭による立ち退きの説明と交渉を行う

書面での通知を行った後、貸主はそれぞれの借主と日程調整し、まずは口頭による立ち退きの説明を行っています。

具体的には、以下のような点について説明を行います。

• • • • 立ち退きをお願いする経緯、事情について、口頭による再度の説明
      • 入居者である借主の立ち退きの可否
      • 立ち退きの時期と具体的な方法

書面で通知した内容にもとづいて、より具体的に詳細な話を口頭で説明・交渉を行うようにします。

ここで大事なのは、口頭による話し合いの結果は、すべてメモとして文書（記録として残し、貸主と借主双方の理解（認識）に齟齬がないように確認しておくということです。

あとになって、言った言わないなどのトラブルを防ぐ意味でも、文書で交渉記録は必ず残すようにしてください。

この時点で、借主から立ち退きの承認を得ることができれば問題はありません。

ただし、多くは立ち退き料の支払い（金額の交渉）についての協議を経て、入居者に納得してもらうことなります。

ちなみにこの場合、立ち退き料の相場というのはあるでしょうか。
実は立ち退き料の相場というのは存在しません。まさにケースバイケースなのです。（全く必要のないケースもあれば、正当事由の補完として立退き料の支払が必要になる場合もあります）

その意味で、まずは貸主自身が予算を決め、その範囲内でまずは交渉をすすめることが重要です。（あまり最初から高額な立ち退き料を提示すると、あとから値引きすることが難しいので十分注意が必要です）

立退料の算定は、立ち退き交渉における、お金に関わるもっとも大きな問題の一つでもあります。先方へ提示する前に、弁護士など専門家に相談することも検討しましょう。

また、立退料の支払いとは別に、立ち退き後の転居先を紹介することも、入居者との交渉をスムーズに進める上で必要になるケースもあります。この場合、先方の希望なども事前に、丁寧に調査し、転居先を提案しましょう。適切な転居先の物件探しについては、不動産会社に相談すれば、かなりスムーズにできるはずです。

3：交渉がまとまらない場合は調停や裁判（訴訟）へ

当事者同士の立ち退き交渉で、残念ながら折り合いがつかない場合は、調停や裁判で決着をつけることになります。

調停とは、裁判所職員や有識者など第三者を介して引き続き当事者間で交渉することを意味します。

調停の場合、裁判のように原告・被告のいずれかの勝ち負けを決めるのではなく、あくまで双方の話し合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図ります。

そして、調停でも解決が見込めない場合、裁判（訴訟）となります。もちろん調停を経ず、直接裁判（訴訟）することも可能です。（この場合、裁判では立ち退きを請求する貸主が原告、借主が被告となります）

立ち退き（建物明渡訴訟）にかかわる裁判の争点は、原告側が立ち退きを請求するにあたって主張する「正当事由」が認められるか、が大きな争点となります。

3－1：和解

裁判では、原告側と被告側、双方の主張立証が出尽くされると、裁判官は互いの主張立証をふまえて和解を薦められることも多くあります。

和解とは、お互いの主張立証を踏まえ、紛争を最終的に解決するための双方の譲歩に基づく合意のことです。

和解するかどうかの判断は、裁判での勝算にもよるでしょう。裁判で判決まで行き、負けるより和解案で妥協するか、あるいは、勝算があれば和解案で妥協せず判決に持ち込むかを判断します。

とはいえ、裁判は時間も、お金も、労力も相当かかるものです。裁判をいたずらに長引かせるより、和解案で解決するほうが合理的であるケースもあります。

3－2：判決

和解が成立しない場合、あとは判決です。

判決とは、原告と被告の主張立証を踏まえ、原告の請求内容に理由があるかないかを判断することです。つまり、裁判で勝ち負けをはっきりつけることになります。

裁判で、原告（貸主）の主張が認められた場合は、被告（借主）に建物からの立ち退き・明け渡しを命じる判決内容が下されます。

4：退去手続きを行う

立ち退き交渉が終われば、立退料の金額や、支払う時期、立ち退きの時期など交渉で決まった内容を元に合意書を作成します。

あとは事前に決めたスケジュール通り、退去手続きの手配を実行します。

なお、立退料の支払い時期ですが、当事者間同士の合意の中で決めるもので、特に（法的に）決まりはありません。

• 立ち退き（建物明渡し）当日の支払い
• 立ち退き後の支払い
• 借主は移転により経済的負担が小さくないので、一部を立ち退き前に、残りを立ち退き後に支払う

このように、当事者間同士の合意の中で決めることになります。

立ち退き交渉をスムーズに成功させるコツ

次は立ち退き交渉をスムーズに進め、成功させるコツについて考えてみたいと思います。

立ち退き交渉は、立ち退き料など金銭的な問題がからみ、感情的なもつれや、トラブルが生じやすいです。一体、どのように立ち退き交渉をすすめればいいのでしょうか。

1）相手の立場を丁寧に考える

貸主の都合で借主に立ち退きを要求する場合、まずは相手の立場に立って、丁寧に考えるようにしましょう。

具体的には、立ち退き請求された入居者（借主）の不安、リスクは何かについて考えるということになります。

例えば、以下の点などが挙げられます。

• 引っ越しにかかる費用
• 転居先で発生する敷金礼金
• 店舗・テナントであれば、長年にわたり築いてきた顧客（常連客）離れによる経済的リスク（損失）
• 立ち退き後、同様なビジネス環境、住環境を確保できるか

先方に立ち退きをお願いする場合、先方がかかえるリスク（不安）を事前に調査した上で、立ち退き補償などの提案を行うことが必要です。

また、日頃から借主と信頼関係を築いていくことがとても大切になります。

2）立ち退き交渉は早め早めに対策を打つ

ビル内に複数のテナントがある場合の立ち退き交渉は、特に時間を要します。例えば一部の入居者のみ頑なに立ち退き拒否されると、ビル内に歯抜けの空き店舗・空き物件ができてしまい、その間ビルの賃貸収入がストップします。こうなると、貸主の経済的な損失は少なくありません。

経済的な損失が大きくなることで、立ち退き交渉における貸主が選択できる選択の幅（特に立ち退きの補償など）が減ることなり、結果して立ち退きがうまくいかないケースも想定されます。

その意味でも、立ち退き交渉は早め早めに動き、できるだけ短期間で完了させることが重要です。

3）立退料は段階的に提案する

最初から立退料を高めに設定すると、後から下方修正することもできず、かつ複数の入居者を交渉するため、結果として想定していた予算より多くかかってしまいかねません。

複数の借主と交渉し、それぞれに立退料を設定する場合はまず予算枠を設定します。そして、立退料の提示は、低額から余裕をもって段階的に提示するようにしましょう。

4）早い段階から弁護士など専門家に相談する

貸主自ら立ち退き交渉する場合、その多くは金銭的な問題もからむこともあり、感情的な問題に発展しやすく大変難しいものです。また、法的知識の不足から話し合いがこじれる場合も多くあります。

もし立ち退き交渉でうまくいかない場合などは、立ち退きの分野に強い弁護士などの専門家に早めに相談することをオススメします。

立ち退き交渉にかかる貸主の時間、手間、労力を考えると、専門家に相談したほうがストレスなく立ち退き交渉をすすめることができるでしょう。

5）それでも立ち退き交渉がうまくいかない場合は？

どうしても立ち退き交渉がうまくいかない場合は、専門の不動産業者を活用し、そもそもの契約関係を解除するのも一つの手段としてあります。

不動産業者と言ってすべての分野に詳しいわけではなく、得意不得意があります。資格の有無だけでなく、不動産や土地の取り扱いに精通している人を探すのがポイントです。

専門の不動産業者であれば、最適な売却手段を提示できるので参考にするとよいでしょう。弁護士に依頼して立ち退き交渉した場合より、コスト面で低く抑えることができることもあるので、選択肢の一つに加えてみるのも良いのではないでしょうか。

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立ち退きを相談する際のポイント

次に、立ち退きを相談する際のポイントについて解説します。相談相手とコミュニケーションをうまく取ることで、ご自身の立場について相談相手がうまく代弁し、交渉をすすめてくれるでしょう。

01：関係書類は相談前に事前に準備しておく

賃貸借契約書など、立ち退きを求める物件と契約に関する情報は、相談する前に事前に準備しておきましょう。

特に立ち退きを請求する際の「正当事由」や「立退料の金額」などは、立ち退き交渉において重要な判断材料となります。

相談後に準備するのではなく、準備した上で弁護士など専門家に相談するようにしてください。

02：賃貸借契約の経緯は整理しておく

立ち退き交渉は、賃貸貸借契約上の経緯や、契約当事者の個別の事情（背景）なども重要となります。

立ち退きの相談をする前に、こうした従前の経緯を整理し、関連する資料についても必要書類として準備しておきましょう。

特に立ち退きを求める事情（正当事由）については、重要な交渉材料となるため、多少話しにくい内容であっても相談してみることをおすすめします。

03：立退料について把握しておく

立ち退き交渉にあたり、立退料の相場が明確にあるわけではない点に注意してください。立ち退きの案件により、個別に適正な立退料を判断するものです。

とはいえ、裁判になった場合、立退料がどうなるか気になるかもしれません。過去の判例を知ることで、立退料について理解を深めておくのもよいことです。

【関連記事】
【弁護士監修】立退料はどのように決まるのか？9つの判例を分かりやすく解説

立ち退き拒否をされた場合の対応方法

前項：立ち退き交渉をスムーズに成功させるコツをふまえた上で交渉しても、借主から立ち退き拒否された場合の対応方法についても考えてみましょう。

1）譲歩のポイントを考えておく

立ち退きは交渉ですから、貸主の100％の希望通り進むことはないことを前提にしましょう。ここで大事になるのは、うまくいかないことを前提に、あらかじめ譲歩のポイントを複数案準備しておくことです。

もちろん、立退料（の譲歩できる幅）についても検討する必要はありますが、実はそれ以外でも先方の立場を考えて、譲歩できる点はあります。

例えば、以下の点などが挙げられます。

• 賃借人の（転居による）金銭的な負担を考慮し、立退料の一部を先払いにする
• よりよい代替の賃貸物件を複数提示し、先方のリスク・不安を軽減する
• 立ち退き時期については先方の意向を最大限尊重する

このように単に金銭面だけはなく、感情面でしこりにならないような譲歩を提示することで、交渉がまとまることもあります。

2）最悪のケースも想定しておく

一方で、譲歩しても交渉が決裂するような最悪のケースも想定しておくことが重要です。特に交渉をまとめたいばかりに、相手側が高額な立退料を要求してくる場合、最終的には裁判（訴訟）により立ち退きを求めることになります。

裁判では、原告である貸主の正当事由が認められれば、一定の立退料を補完することで立ち退きを命じる判例もあります。（もちろん立ち退き料が不要なケースもあります）

裁判以外にも、賃貸物件そのものを第三者に売却して、立ち退き交渉から手を引くこともオプションとして検討することも可能でしょう。

いずれにしても、立ち退き交渉に行き詰まりを感じたら、一人で問題（悩み）をかかえることなく、立ち退きの分野で経験豊富な専門家に相談しましょう。

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