借地借家法改正の歴史

2018.09.11

借地借家法(新法)とは

借地借家法の前身である借地法が最初に制定されたのは1921(大正10)年。借地人さんの権利を明確にした法律であり、時代の情勢も反映しながら幾度もの改正を経て今日に至っています。
借地借家法を制定した背景には、どのような歴史の移り変わりがあったのでしょうか。
今回は借地借家法について、その歴史を紐解いてみましょう。

借地借家法の歴史~戦前

戦前は土地の値段が安く、土地を所有したいというニーズや権利意識が薄かったため、日本の都市部では借地、借家の利用が一般的でした。また、借地に自分が住む家を建てたり、建てた家を人に貸すということもありました。地主さんと家主さんが別々に存在する借家もあったほどです。
1941(昭和16)年に、最初の借地法の改正が行われました。「法定更新制度」といって、住むところがないなどの正当な理由がない限り、借地・借家の契約更新が法律で認められることになりました。つまり地主さんは、借地人さんや借家人さんからの更新希望を拒絶することは事実上困難になったのです。
この改正の背景には、日本が国を挙げて戦争に邁進していた社会情勢がありました。多くの成年男子を徴兵し戦地に送り出すにあたり、一家の大黒柱が留守の間に借家に住む家族が家を追い出されることのないよう、国策としてその権利を保護したのです。借家と同じく借地が対象になったのは、当時の借家は借地の上に建てられていることが多かったため、借家人さんの住む権利を守るには、その大家さんの借地権も同時に保護する必要があったからです。

 

借地借家法の歴史~戦後から現代へ

戦後、高度経済成長に伴って都市部に住む人口が飛躍的に増えたため、狭くても手頃な家賃の賃貸物件が借家として供給されていきました。一方、物価上昇率をはるかに超えて高騰していたのが地価です。「土地神話」といって、土地を持つことで資産になるという都市伝説が生まれたのもこの時期でした。
1980年代後半には、空前のバブル景気のなかで地価もどんどん高騰していきました。首都圏では、マイホームを手に入れたいと思っても、片道2時間以上通勤時間がかかるところでなければ入手困難という事態も発生したのです。ようやく、政府も借地法・借家法の見直しに着手し、1991(平成3)年に借地借家法(新法)が公布、翌年施行されました。地主さんは新たに創設された定期借地権によって、安心して土地を貸せるようになりました。

借地借家法(新法)成立後も残る、旧法下で交わされた借地契約

しかし、新法施行前に結ばれた契約については、更新後も旧法が適用されるため、それが更新される限り、新法に切り換えることはできません。借地契約は20年という長い期間であるうえ、地主さんと借地人さんの双方の意向が一致しない限り解消が難しく、もめた場合には自動更新されるということもあり、借地借家法制定から30年近く経ってもなお、多くの借地が存在しています。

【借地に関する法律の歴史】

明治42年 建物保護二関スル法律(建物保護法)制定・施行
民法上は地上権も不動産賃借権も登記していないと第三者に対抗できないこととされているが、建物の登記があれば借地権を主張し認めさせることができると定めた。
大正10年 借地法制定・施行
建物所有を目的とする土地利用を保護するため、借地権の長期の存続期間を保障し、存続期間満了時における借地人の建物買取請求権などを定めた。これが今日の借地制度の基本となった。
昭和16年 借地法改正
借地人の借地上の建物における居住や事業を安定させるため貸主は自己使用が必要であるなど「正当事由」がなければ、更新を拒絶することができないとされた。これにより、借地権は半永久的な強い権利となった
昭和41年 借地法改正
借地非訟手続を創設。貸主が承諾しない場合は、承諾に変わる裁判所の許可を得て、借地人は借地権の譲渡・転貸ができることとなった。
平成3年 借地借家法制定(平成4年施行)
建物保護法、借地法、借家法の3つの法律を一本化し改正した。借地権の存続期間を2回目以降の更新では10年に短縮した。定期借地権の創設など、借地権の永続性が見直された。施行時に、建物保護法、借地法、借家法は廃止された。ただし、旧法で契約された借地契約については、更新される限り、旧法が適用される。

 

底地でお悩みのときは「ニーズ・プラス」にお任せください!!

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有しています。

 

弊社が地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導きます。

お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案。

弊社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。

 

底地問題についてのお悩みは、ニーズ・プラスへご相談ください。

TOP