造成地とは

2019.06.03

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。
都市計画などで広い畑や山林であったところが「いつのまにか住宅地になっていた」という経験はありませんか?
また「相続で手に入れた土地を整備したい」「資産として造成地の購入を検討している」ということもあるでしょう。
今回は、土地活用に取り組むうえでぜひ知っておきたい「造成地」について解説いたします。

造成地

「造成地」の定義

造成地とは、地盤に対する土木工事を行い、住宅を建てられるよう整備した「人工的に造られた土地」のことです。
丘陵地や山林は、樹木に覆われていたり傾斜があったりするため、建物を建築できません。また農地に関しては、周囲の道路よりも土地が低くて地盤が柔らかいため、そのままでは宅地に適しません。
これらそのままでは使えない土地を整備することで、使い勝手の良い「造成地」へと変化させるのです。

造成工事の種類

造成工事の工程として行われることが多いのは「伐採・剪定・抜根」「切り土」「盛り土」の3つです。同じ土地に対して、必要に応じて組み合わせて工事を実施します。

伐採・剪定・抜根

大きな木を切り倒し、小枝や雑草、地中の根に到るまで完全に取り除きます。山林や休耕地などに対して行われます。

切り土

崖や丘陵地などの斜面を削り取って地盤を低くすることで、平らな土地を作る工事です。

盛り土

新しい土(または切り土で切り取った土)を盛ることで、地盤を高くします。傾斜面を平らにしたり、池や沼、田畑などの地盤が低い土地を埋め立てたりするときに用いられます。

工事内容により地盤が左右される造成地

造成地の中で問題になることが多いのは、盛り土が行われた土地です。

通常、地盤が最も安定しているのは、長い年月をかけて土が堆積して固められ自然に作られた土地です。一方、盛り土は、新しい土(または切り取った土)を運んできて埋め立てるので、本来そこにあった土地の地盤に比べると不均質で柔らかい状態です。盛り土をした造成地では、地盤が落ち着くまでに年単位での時間がかかるとも言われています。

一方、切り土では、斜面を削った後に顔を出した元の地盤をそのまま利用します。そのため、地盤はそこにあった土地そのものの強度を保っています。

盛り土が行われた土地は注意

盛り土によって作られた造成地では、次のような問題点が指摘されています。

  • 大雨や地震の際の地滑り
  • 地震による崩落や液状化現象
  • 長い年月をかけてじわじわと地盤が沈下する(不同沈下)

傾斜地を造成する際、盛り土切り土の両方が行われることがあります。その場合でも、盛り土をされた部分については上記のリスクがあります。
切り土の部分と盛り土の部分で地盤の強度が異なるため、両者の境界線付近で生じる地盤トラブルも散見されます。

造成地の活用前には地盤の強さを確認しよう

相続によって受け継いだ造成地を土地活用したい場合、その土地が作られた過程を確認するようにしましょう。どのような地盤か確認できれば、後々のトラブルが避けられます。安心できる地盤であるとわかれば、土地の価値向上にも繋がります。

盛り土が行われたことがわかっている場合には、地盤を強化する対策工事が施されたかどうかも重要なポイントです。
個人での調査が難しい場合は、地盤調査会社に依頼するのも選択肢の1つです。地盤の強度に不安があれば、適切な地盤改良工事を行うことで、災害にも強い土地にできます。

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造成地を有効に活用していくには、さまざまな悩みがつきものです。

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有している会社です。
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