大家さん必見!一棟アパート・一棟マンションを高値で売却する方法

2019.05.09

相続コンサルタント会社ニーズ・プラス コラム編集部です。

アパートやマンションを一棟単位で所有していると「地価が上がったので、売却益を得たい」「空室率が高く、思ったほどの収益が挙げられない」といった事情で、物件の売却を考えることがありませんか?

今回のコラムでは、大家さんがアパート・マンションを、高値で「一棟売り」するポイントをまとめました。

アパート・マンション「一棟売り」の手順

一棟アパート・一棟マンションの売却手順は、一般的な戸建住宅や、区分所有マンションと同様です。取引金額が大きくなるので、一つひとつのステップを慎重に進めていきましょう。

査定・相場の確認

建物の評価額は新築時が最も高額で、築年数を経るごとに低下していきます。建物の査定において絶対的な基準はありませんが、「耐用年数」という指標を使えば、中古資産の概算価格を見積もることが可能です。

国税庁|中古資産の耐用年数

建物の査定をインターネット経由で不動産業者へ依頼すると、営業の電話やメールが増えてわずらわしいことがあります。まずはご自身で「路線価」「実勢価格」等を調べたり、売却を考えている物件の近くで売りに出されているアパート・マンションの価格を調べたりするといいでしょう。

建物の資産価値がほとんどなく、更地にしたときの地価を把握したい場合は、国税庁や国土交通省のシステムを使いおおよその価格を調べる方法があります。詳細は以下のコラムをご参照ください。

いくらで売れる?土地の値段を「簡易査定」する方法|NEEDS+底地・借地コラム

「建付減価」に注意

建物があるせいで、かえって土地の評価額が下がっている状態のことを、建付減価といいます。古い建物があったり、土地の「容積率」が有効活用されていなかったりするときに生じます。
例えば10階建の商業ビルが建てられる土地に、小規模な2階建アパートがあったとします。更地ならすぐに買い手がつくものの、現状のままでは、ビルを建てるにもアパートを壊さなければならず、その費用がかかり、着工まで時間もかかるので査定額がマイナスされてしまうのです。
このようにマイナス査定が大きく、更地価格を下回ることがないか、ご注意ください。

不動産会社へ仲介を依頼

売買を仲介する不動産会社との契約の種類は、大きく分けて以下の3つとなります。売却を考えている所有物件の地価が上昇傾向なのか下落傾向なのかを客観的に把握し、どの契約形態を選ぶかを検討しましょう。

・一般媒介契約
大家さん自らが探した相手との契約が可能で、複数の不動産会社へ物件の媒介を依頼することができます。

・専任媒介契約
大家さん自らが探した相手との契約は可能ですが、他の不動産会社へ物件の媒介を依頼することができません。

・専任専属媒介契約
不動産会社に全てを任せる形で、大家さんが買い手と直接契約したり、他の不動産会社に依頼したりすることはできません。

売却交渉、契約

アパート・マンションの取引は、一般的な住宅の売買よりも高額です。場合によっては権利関係や取引条件が複雑で、売主、買主、不動産会社の間でトラブルが起きることがあります。

関係者間の認識のズレをなくすよう、不動産の客観的状況と取引条件をよく話し合って契約書を作っていきましょう。

土地売却に伴う税金の計算方法は、以下のコラムをご参照ください。

土地売却で発生する税金の話|NEEDS+底地・借地コラム

アパート・マンションを高値で売却するポイントとは

複数の不動産会社に査定を依頼する

物件の評価額は、不動産会社によって幅があるものです。高値で売却するには、誠実な不動産会社との出会いが欠かせません。まずは複数の業者に査定を依頼し、売却価格や条件を比較しましょう。

媒介契約の種類をよく検討する

交通の利便性が悪かったり、人口の流出増などで地価が下落傾向にあったりする不動産の場合は、専任専属媒介契約の締結がおすすめです。

不動産会社が契約が成立したときの仲介手数料を受け取ることができるので、他の契約よりも熱意を持って営業活動を行なってくれるでしょう。

一方で、利便性が良く、地価が上昇傾向にある不動産については、大家さん売却先を探索でき、複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約を締結し、自ら営業活動をしてみてもいいかと思います。

ハウスメンテナンス(修繕、クリーニング)の実施

不動産仲介業者は、物件購入後、リノベーション工事とクリーニングで状態を修復した後に売却するのが一般的です。

しかし中には物件の傷みを盾に取り、適正値よりも安い価格で購入しようとする業者もいます。

大家さんが施工業者と清掃業者を探して、物件の修繕と清掃をすませておけば、マイナス査定のポイントを少なくできます。

インターネットや口コミで地域で評判の良い業者を探し、査定の前にハウスメンテナンスを施しておくといいでしょう。

アパート・マンションの売買は、信頼と実績のある不動産会社へご相談を!


近年、高齢化した家主が死去したあとの「空き家」の多さが社会問題化されているように、家あまりの状況が続いています。

アパートやマンションを売却したいと思っても、納得できる価額での買い手がつきにくいことがあるでしょう。

そんな時勢だからこそ、一般的な家屋よりも高額となる集合住宅の売却先は、信頼できる不動産会社への仲介依頼が大切です。

地域で実績を重ねる不動産会社であれば、コネクションを活かして大家さんが納得できる売却先を見つけてくれることでしょう。

アパート・マンション売却に関するご相談は、ニーズ・プラスにお任せください!

ニーズ・プラスは、東京や千葉、埼玉、神奈川を中心に、数多くの底地物件を取り扱い、豊富な実績とノウハウを有している会社です。

弊社は、地主さんと借地人さんの間を取り持ち、底地にまつわる多様な知識を生かしながら、複雑化してしまった底地トラブルをスムーズに解決へと導いています。

お客様ひとりひとりとじっくり向き合い、お客様からご要望をお伺いした上で、内容に沿った最善の解決策をご提案いたします。

弊社をご利用いただいたお客様からは、「トラブルを円満に解決できてよかった」「難しい取引も、すべてお任せできて安心できた」などと喜ばれております。

土地活用と底地問題についてのお悩みは、ニーズ・プラスへご相談ください。

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