底地の競売とは｜仕組みと対応のポイントを解説

競売が開始されると、底地の所有権だけでなく、借地契約の継続性や更新にも影響が及ぶことがあります。

この記事では「底地の競売とは？」という基本から、競売の流れ、地主・借地人双方への影響、価格の決まり方、競売を回避する方法を解説します。

競売とは｜裁判所が行う不動産の強制売却

競売とは、債務者（地主など）の返済が滞ったときに、債権者（銀行や金融機関など）が裁判所を通じて不動産を売却する法的手続きです。

売却代金は裁判所を経由して債権者へ配分され、未払いになっている債務の回収に充てられます。

競売は債務者の意思に関わらず強制的に進むため、通常の売買よりも低い金額で落札される傾向があります。

底地の場合は、借地権が付いた特殊な不動産であるため、評価や入札が複雑化しやすく、地主・借地人双方に影響が及ぶ点に注意が必要です。

競売の仕組み｜3種類に大別

競売は、「強制競売」「担保不動産競売」「形式的競売」 の3種類に分類されます。違いを簡単に解説します。

強制競売

借金などの支払いが長期間滞ったとき、裁判所が不動産を差し押さえ、強制的に売却して債権者へ返済する手続きです。

所有者の意思に関係なく行われ、売却価格も市場より低くなるのが特徴です。

担保不動産競売

住宅ローンなどの債務を返済できなくなったときに、金融機関が担保として設定している不動産（抵当権付き物件）を裁判所を通じて売却し、お金を回収する手続きです。

債務者の意思に関わらず実施され、市場より低い価格で落札されやすいのが特徴です。

形式的競売

強制競売や担保不動産競売とは異なり、相続や共有物の分割など、所有者同士の権利関係を整理するために行われます。

共有不動産は物理的に分けられないケースが多く、話し合いでは分割方法が決まらないケースが少なくありません。

形式的競売に付すことで、不動産をいったん現金化し、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配することが可能となります。

この手続きを通じて、共有者間の利害を公平な形で調整し、適切な解決を図ることができます。

競売物件の調べ方｜3点セットの概要

競売物件の購入を検討する際に必ず確認すべき資料が、「3点セット」と呼ばれるものです。

「3点セット」とは、裁判所が公開する 物件明細書・評価書・現況調査報告書の3種類の書類のことで、物件の権利関係、実際の利用状況、評価額など、入札判断に必要な情報がすべて含まれています。

一般の不動産取引のように内覧が自由にできない競売では、この3点セットが購入時の判断材料になります。

物件明細書

裁判所の書記官が作成し、不動産の表示（所在、面積、建物の構造）や権利関係（抵当権・賃借権・地上権など）、占有状況などを記載した書類です。

底地や借地権が絡む競売では、引き継がれる使用関係や契約内容などが明記され、落札後のトラブル防止に欠かせない情報源になります。

現況調査報告書

裁判所の執行官が現地に赴き、不動産の利用状況や占有者の有無、建物の状態などを実地調査してまとめた報告書です。

図面だけでは分からない現場のリアルな状況が記載されており、入札者が物件の実情を把握するために役立ちます。

底地や借地権が絡む場合は、借地人の使用状況や契約関係の確認が重要で、落札後のリスク判断に欠かせません。

不動産評価書（評価書）

裁判所が任命した不動産鑑定士が、対象不動産の評価額や評価の過程を記録した書類です。

競売物件は、次のような項目をもとに、多角的な視点から評価されます。

底地の場合は、借地権割合や契約条件を踏まえた評価を確認しましょう。

競売の流れ｜競売開始決定から所有権移転

競売手続きの各段階について順を追ってご説明します。

競売開始決定通知

債権者が裁判所に競売を申し立てると、裁判所から「競売開始決定通知」が債務者（地主）へ届きます。この時点で、底地は差し押さえられます。

現況調査

裁判所の執行官や不動産鑑定士が現地を訪れ、底地やその上の建物の状態を調査します。借地人がいる場合は、建物や利用状況についても調査し、「現況調査報告書」としてまとめます。

入札・開札

調査結果や評価額をもとに、競売物件の情報が裁判所やインターネット（BITシステム等）で公開されます。

初めに、所定の入札期間中に、購入希望者が入札書と保証金を提出します。入札期間が終了したら、開札が行われ、最高額で入札した人が「最高価買受申出人」になります。

売却許可決定・代金納付

開札後、裁判所が買受人の適格性を審査し、「売却許可決定」を出します。買受人は、指定された期限までに残代金を納付します。

所有権移転・明け渡し

残代金の納付が完了すると、裁判所が法務局に対して所有権移転登記を行い、新しい所有者（買受人）に底地の所有権が移ります。

底地の競売が地主さん・借地人さんへ与える影響

底地の競売は、地主・借地人双方へ影響を及ぼします。それぞれの立場で注意すべきポイントを解説します。

底地の競売｜地主さんへの影響

競売は裁判所主導で進むため、地主の意思にかかわらず売却が行われ、売却代金は債権者への返済に充てられます。

通常の取引と異なり、市場より低い価格で売却されることが多いため、資産価値を十分に回収できないこともあるでしょう。

また、競売の開始が決定した時点で、底地の差押えが登記され、自由な売却や借地契約の変更が難しくなるなど、資産活用に制約が生じます。

さらに借地人への連絡や対応も必要なため、精神的・事務的負担も少なくありません。

競売後は、地主の地位は新しい所有者に移るため、地代を受け取ったり、更新条件を交渉したりすることはできなくなります。

安定した収入源を失うのに加え、将来的に底地を売却したときに発生したであろう利益を得たり、契約上の権利を使ったりすることもできなくなります。

底地の競売は、地主にとって大きな不利益を発生させます。競売が始まる前に、 任意売却や借地人との調整を検討しましょう。

底地の競売｜借地人への影響

競売によって所有者が変わっても、借地契約は新しい所有者（買受人）に承継され、借地人は引き続き土地を使用できます。

借地人が注意すべきポイントとしては、地代の支払先が変わる点が挙げられます。買受人から正式な通知が届いた時点で、支払先を切り替えましょう。

また、買受人が投資目的の場合、地代改定の申し入れや将来的な底地売却の打診など、これまでの地主とは異なる対応が生じる場合があります。

競売後に所有者変更の通知が届いたときは、契約書の内容を確認したうえで、不動産コンサルティング会社へ相談しましょう。

競売での底地の価格相場と評価方法

競売物件は、通常の市場流通物件より2～3割安い価格で落札されのが一般的です。

契約不適合責任がないことや、現状有姿での引き渡し、住宅ローン利用の制限など、買い手に不利な条件が多いためです。

底地の評価は、まず「自用地評価額」（更地としての評価額）を基準にします。

ここから「借地権割合」に相当する金額を差し引くことで、底地の評価額が算出されます。

この金額に加え、地代収入や契約内容、建物の状況なども考慮されます。

競売の落札価格は、物件の立地や需要、借地人との関係、地代の額、契約条件などによって大きく変動します。

底地は流動性が低く、一般の個人よりも不動産業者や投資家が買い手になるケースが多いため、価格のばらつきが大きい点も特徴です。

【判例紹介】競売で底地を取得するトラブル

底地が関わる競売は権利関係が一層複雑化し、適切な判断が難しくなります。ここでは、判例を一つ紹介しましょう。

借地権付建物の競落人に対する、建物収去土地明渡請求が認容された事例（東京高判 平17・4・27 判タ1210－173）

一般社団法人　不動産取引取引推進機構の事例より

借地権付き物件の競売は、単に「落札すれば使える」というほど単純ではありません。

譲渡許可の申立期限のように、一つの手続きの遅れが“借地権そのものの喪失”につながるほど、法的リスクが極めて大きい領域です。

このケースは、こうした“見えにくい落とし穴”に気づかないまま進めてしまったことで、最終的に競落人が大きな不利益を被った例といえます。

底地の競売を回避するための方法｜不動産コンサルティング会社へ相談しよう

競売は、地主と借地人双方にとって、大きな負担になります。

事前に不動産コンサルティング会社へ相談し、任意売却などの手続きを取るといいでしょう。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却とは、債権者（金融機関など）の同意を得て、市場で底地を売却する方法です。

競売よりも高値で売却できる可能性が高く、売却後の残債も圧縮しやすいのがメリットです。

一方で、任意売却には債権者の同意が必要で、期限までに買い手が見つからなければ競売に移行することになります。

任意売却成功のための注意点

早期相談の重要性

競売のリスクを回避するには、早めの行動が何より重要です。滞納や返済困難が見込まれる場合は、早めに専門家に相談しましょう。

底地の競売Q&A【よくある質問3点】

底地が競売にかかる場面では、権利関係が複雑なため、多くの質問が寄せられます。

ここでは、特に相談が多い3つのポイントをわかりやすくまとめました。

借地権は守られますか？

原則として、底地が競売にかけられても借地権は保護されます。ただし、借地人自身の名義で建物登記がなされていることが条件です。

未登記の場合や登記が他人名義の場合は、権利を主張できない場合があるためご注意ください。

競売後の生活はどうなりますか？

地主は所有権を失い、地代収入もなくなります。

借地人は新しい地主に地代を支払うことになりますが、契約条件の変更や地代の増額を求められる可能性もあります。
また、明け渡しや退去を求められるケースもあるため、事前に対策を講じておくことが大切です。

競売を回避したい場合の最適な行動は？

早期に債権者や専門家に相談し、任意売却や返済計画の見直しなどを検討しましょう。

競売開始決定通知が届く前であれば、選択肢も広がります。

また、底地の売却や借地権の整理を検討する場合も、専門家のアドバイスを受けることが有効です。

底地の競売は不動産コンサルティング会社へ相談しよう！

底地の競売は、地主・借地人双方にとって大きな転機になり得ます。

競売の仕組みや流れ、影響、価格の決まり方、回避方法などを正しく理解し、早めに備えることが、トラブルや損失を最小限に抑えることに繋がります。

底地や借地に関する不安や疑問がある場合は、専門の不動産会社や法律の専門家に相談し、冷静かつ的確な対応を心がけましょう。

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