借地上の建物をリフォームしたいのですが、地主さんに承諾料を支払うべきですか？

承諾料の支払いが必要かどうかの線引きは、建物のリフォームの程度が
１）改築、増築
２）修繕 に相当するかによります。
リフォームが１）の場合は、承諾料が必要です。
リフォームが２）の場合は、地主の承諾も、承諾料も必要ありません。

実際のところ、１）と２）の線引きがあいまいです。増築は床面積の増加もしくは附属建物の新設を伴うものをいいますので判別は容易ですが、改築の場合は、１）と２）の判断が難しくなります。

借地契約において、一般的に無断改築特約が設けられている趣旨は、借地上の建物の改築工事により建物の耐用年数が大幅に延長されてしまい、借地権の存続期間に大きく影響を与えてしまうおそれがある点を避けることにあると思われます（借地借家法５条）。

この点を勘案すると建物の耐用年数を大幅に延長させるような工事は「改築」と考えてよいでしょう。

今回のご相談のリフォームの程度が、増築／改築、あるいは修繕なのか、まずは確認してみてください。

借地人さんが「修繕」と判断し、地主さんに無断でリフォームを行ってしまい、後々トラブルに発展するケースも多くあります。今後の良好な関係のためにも、一度地主さんと相談したほうがいいでしょう。