借地契約に『更新はしない』特約がありますが有効ですか？

予め期限が設定されている「定期借地権」や、一時使用目的に限定された借地権以外、借地権の賃貸借契約では「更新しない」という特約は無効となります。

借地権に適用される借地借家法は、借地人さんの権利の保護を建前としており、「更新しない」という借地人の不利になるような特約は法的に認められていません。

契約期間満了時に借地権を更新拒否するには、地主側の「正当事由」が必要となります。しかし、正当事由の要件を満たすには高いハードルがあるため、地主の都合だけで正当事由が認められるケースは少ないと言ってよいでしょう。