借地権とは?

2018.10.27

借地権
相続コンサルタント会社 ニーズ・プラスコラム担当の野呂です。

借地権(しゃくちけん)とは、底地を借り建物を建てている借地人さんの権利です。借地法(旧法)制定から今日に至るまで、法律で保護されてきたものです。

今回は、借地権についてご説明いたします。

借地権とは

借地権とは、「自分名義の建物を建てるために、第三者から土地を借りる権利」のことです。借地権つきの土地にある建物は建てた人のものですが、建物の下の土地は地主さんのものという状態のため、地代が発生し、建物賃貸借契約上・借地借家法上で地主さんと借地人さんとの間にさまざまな制約も発生します。また、地主さんが土地を売却する際も、所有権に比べて土地を借りるだけの権利なので、資産価値は低くなってしまうのです。

更新のない「定期借地権」とは

「定期借地権」とは、1991(平成3)年から施行されている借地借家法(新法)において、初めて定められた制度です。一定の条件を満たすと「定期借地権」が認められます。

特徴を一言で表すと「更新はないが、いつかは必ず返却しなければならない借地権」といえるでしょう。
通常の借地権は、土地賃貸借契約期間が満了を迎えたとき、借地の上に建物があれば自動的に更新されます。逆に定期借地権は、契約期間が満了を迎えたら、借地上の建物の有無にかかわらず、必ず地主さんに土地を返還するという条件がついています。

定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。それぞれの特徴は、以下の通りです。

1. 一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上に設定可能で、存続期間満了時に、借地人さんが土地を更地にしてすみやかに地主さんに返還することと、借地人さんは地主さんに建物の買取請求を求めないことを定めている借地権です。書面での契約が必要で、通常は公正証書を利用します。居住用・事業用といった使用目的を問わないことも特徴の一つです。

2. 事業用定期借地権

使用目的が事業用に限定されている借地権です。ただし、建物の賃貸は事業として認められません。10年から50年未満の間で借地権の存続期間を設定できます。契約の際は、必ず公正証書を使わなければなりません。

3. 建物譲渡特約付借地権

期間満了時に、借地上の建物を地主が買い取るという特約のついた借地権です。存続期間は30年以上で設定します。契約について、書面でなければならないとは定められていないので、口頭でも契約は成立しますが、公正証書で契約を結ぶのが一般的です。一般定期借地権同様、居住用・事業用といった使用目的の制限はありません。

借地権

借地権はどんな場合に発生するのか?

地主さんと借地人さんとの間で、土地の賃貸借契約を交わした時点で、まず賃借権と地上権が発生します。

土地を利用する目的が建物所有であれば通常の借地権が生じ、借地借家法の適用対象となります。一方、工事現場のプレハブなど、一時的に土地を利用するときは、原則として借地借家法の対象外となります。

借地借家法が適用されると、正当事由がない限り立ち退いてもらうことは困難になります。

地上権マメ知識

地上権が発生するのは、地上権設定契約を交わしたときです。地上権には「法定地上権」(民法388条)、「地下または空間を目的とする地上権(地下権・空中権)」(民法269条の2)もあります。

 

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